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Cuando «rehipotecar» la casa es la única forma de completar la pensión
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Cuando «rehipotecar» la casa es la única forma de completar la pensión

Durante la crisis, los productos hipotecarios destinados a los jubilados como complemento de la pensión se dispararon, ahora, las hipotecas inversas vuelven a crecer

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La vivienda en propiedad, una opción que no parece factible para los segmentos más jóvenes de la población por la dificultad de acceder a ella, es para algunos jubilados la única manera de completar la pensión. Productos que se popularizaron en la crisis económica como la hipoteca inversa, la hipoteca de nuda propiedad o la renta vitalicia, entre otros, ahora vuelven a marcar repuntes unidos a la preocupación por la situación de las pensiones.

«En la crisis si en España la gente hubiera vivido de alquiler más que tener una vivienda en propiedad, probablemente la situación hubiera sido peor«, comentaba aquí a Newtral.es Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Pese a los desahucios que se produjeron, muchas familias lograron salir adelante gracias a la vivienda familiar.

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Y es que España es un país de propietarios: el 80% de las viviendas están en propiedad. De estas, una gran parte pertenecen a mayores de 65 años. De hecho, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) referentes a 2017, el 89% de los mayores de 65 años tienen vivienda en propiedad, por encima de la media del 76%.

El complemento de la pensión

Pese a que existen varios productos similares (hipoteca inversa, de nuda propiedad, renta vitalicia…) todos tienen un punto en común: están pensados para utilizarse como complemento a la pensión, aunque no todos estén regulados para ello.

El producto más conocido de todos es la hipoteca inversa. Mucho tiene que ver con que, como explica a Newtral.es el notario Leopoldo Martínez de Salinas Alonso, se trata de un producto que está regulado. «La ventaja de la hipoteca inversa es que es un producto que es objeto de regulación, los demás no la tienen. O no la tienen como fórmula específica de proporcionar un complemento a la jubilación», comenta.

La hipoteca inversa es un sistema de financiación que tiene como requisitos tener al menos 65 años o tener una gran dependencia, entre otros. Este modelo cuenta con el respaldo de la Ley Hipotecaria desde su reforma de 2007 (que se ha ido actualizando con otras reformas posteriores, la última en 2015). «Hay una preocupación legal por la transparencia financiera y por la transparencia que hoy se conoce como transparencia material. Es decir, la compresibilidad de los términos de la operación que uno está firmando. Esa exigencia legalmente prevista no está en los otros productos», declara el notario.

En la hipoteca inversa el banco presta un dinero al propietario de la vivienda que normalmente se devuelve tras su fallecimiento

Este producto permite que las personas en edad de jubilación reciban una rentabilidad de su inmueble sin necesidad de venderlo y con la posibilidad de transmitirlo en herencia. Es decir, es un préstamo bancario en el que se da como aval una parte del patrimonio inmobiliario y en el cual, los intereses son altos. Esto se debe a que es una inversión que los bancos recuperan con el tiempo, por lo que suelen gravarla con un interés que va aumentando a medida que se alarga la vida del préstamo.

Así, el banco presta un dinero al propietario de la vivienda —que se puede recibir de golpe o en forma de renta mensual— y el propietario utiliza su vivienda como aval. «Es un producto complicado, que afecta a personas mayores y no es fácil articular el consentimiento de los hijos -aunque no es necesario-, pero sí es verdad que se han buscado fórmulas para articular que participen también. Pues no es sencillo», explica Martínez de Salinas Alonso.

«La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».

Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

Este interés por hacer partícipe a los herederos tiene que ver con que la entidad recupera e crédito normalmente tras el fallecimiento del propietario. Así, si el propietario había recibido el préstamo de golpe, los herederos tendrán que devolver esta cantidad en su totalidad a la muerte del propietario. Si eran mensualidades, la devolución de la deuda dependerá del importe que alcance: cuanto más se viva, mayor será la deuda.

Los herederos pueden decidir devolver lo prestado, vender el inmueble para satisfacer tanto la deuda como los intereses, o ceder la vivienda al banco.

Tendencia al alza

La hipoteca inversa permitió a muchas familias tirar de la vivienda para subsistir en la crisis. En el caso de jubilados, normalmente sin descendencia (que es el perfil que se atribuye a aquellos que acceden a las hipotecas inversas), la vivienda fue una moneda de cambio. De hecho, en 2008 se firmaron 371 hipotecas inversas. Una cifra que se disparó hasta las 780 en 2009.

Con la recuperación, el número ha ido descendiendo, pese a que aún así se fueron registrando cifras algo elevadas. Ahora, las hipotecas inversas han vuelto a crecer. «Sí que es verdad que parece que hay un leve repunte en estos 2 o 3 últimos años en estos productos y yo creo que esto irá a más porque la preocupación por las pensiones cada vez es mayor», explica el notario.

En el primer semestre de 2019 se firmaron 65 hipotecas inversas, según los datos del Consejo General del Notariado. Esta cifra supera las 45 que se firmaron en todo el año anterior, que a su vez están por encima de las 31 de 2017. La pérdida del poder adquisitivo de las pensiones y la incertidumbre de las mismas propician esta situación.

«Sabemos que la institución financiera es creativa, dentro de esa creatividad pues tienen que ir sacando productos que se adapten a las posibilidades que puedan tener los ciudadanos, en este caso a los pensionistas que tengan propiedades, yo eso lo veo absolutamente normal», explica María del Carmen Barrera, secretaria de Políticas sociales, Empleo y Seguridad Social de UGT. Pero aclara: «lo que no puede ser eso es que estos productos sean algo necesario y obligatorio porque las pensiones no son suficientes».

Soluciones desde lo público

Así, para UGT estos productos no deberían de ser nunca necesarios como complemento de la pensión por tener una prestación insuficiente. «Ponemos la línea roja en el sentido de que las hipotecas inversas se vuelvan algo necesario para la subsistencia de los pensionistas, ahí es donde estamos en contra de esa situación», explica Barrera, que añade que desde el sindicato se defiende «un sistema público de pensiones suficiente y que permita una vida digna y de calidad a los pensionistas».

Así, abogan por que las soluciones tienen que llegar «desde lo público». «Entiendo que las entidades financieras tienen que tratar de adaptarse o buscar trajes a la medida de las situaciones pero eso nunca pueden ser soluciones porque las soluciones tienen que venir desde lo público, que lleguen a todo el mundo. Si no, no sirven», asegura María del Carmen Barrera, secretaria de Políticas sociales, Empleo y Seguridad Social de UGT.

Así, comenta que «la mayoría de la población pensionista hace verdaderos esfuerzos para vivir de su pensión» y recuerda que en lo países del entorno las pensiones son una renta más pero que, además, los jubilados cuentan con una serie de ayudas adicionales, como, por ejemplo, el transporte gratuito. «Sin embargo, en España la pensión es prácticamente el único ingreso que tienen, es por eso que en muchos casos están en situaciones precarias», denuncia.

La nuda propiedad y otros productos

Además de las hipotecas inversas existen otros productos que cada vez se dan más a conocer, pero que no cuentan con la regulación específica. Entre ellos está la nuda propiedad, que consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor mientras esta se reserva el usufructo hasta su fallecimiento.

Así, la entidad sería el que tiene la nuda propiedad (se convierte en propietario pero no puede utilizarlo) mientras que el pensionista disfruta del usufructo. Es decir, el jubilado puede hacer uso y disfrute el inmueble hasta su fallecimiento.

Algo similar ocurre con la renta vitalicia: se pierde la propiedad del inmueble y los descendientes no tienen derecho a reclamarlo, pero se puede disfrutar del mismo hasta el fallecimiento. «¿Quién paga el IBI, los gastos de comunidad ordinarios, los gastos de comunidad extraordinarios…? Eso dependerá de lo que se pacte», aclara el notario.

Así, estos productos (hipoteca inversa, nuda propiedad…) se basan en un tipo de contratos que se conocen como «aleatorios». «Hay una clase de contratos, que son los que funcionan en estos supuestos, que se llaman contratos aleatorios, en los que hay un elemento que puede hacer que sea muy beneficioso para una de las partes y perjudicial para la otra», explica el notario Leopoldo Martínez de Salinas Alonso.

En estos supuestos, si el banco compra una nuda propiedad a una persona jubilada de 80 años que vive otros 20, el negocio será malo desde el punto de vista del banco, pero bueno para el propietario. Si, por poner otro ejemplo, vive cuatro, el beneficio será para la entidad financiera. «Eso es un negocio aleatorio y puede arrojar un resultado equilibrado o no», detalla el notario.

Fuentes:

  • Consejo General del Notariado
  • Leopoldo Martínez de Salinas Alonso, notario
  • Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima)
  • Instituto Nacional de Estadística (INE)
  • Boletín Oficial del Estado (BOE)
  • María del Carmen Barrera, secretaria de Políticas sociales, Empleo y Seguridad Social de UGT

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