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Mercado inmobiliario: ¿Es mejor comprar o alquilar?
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Mercado inmobiliario: ¿Es mejor comprar o alquilar?

Aunque comprar una vivienda parece más barato que el alquiler en el panorama actual, según algunos estudios, esta no es una opción a la que pueda acceder todo el mundo.

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La decisión de comprar o alquilar una vivienda es una a la que se puede enfrentar una persona en un momento determinado a lo largo de su vida. Una elección que, como coinciden los expertos, es «muy personal» y dependerá de las necesidades de los interesados: tiempo que piensan vivir en el inmueble, desplazamientos, etc.

Sin tener en cuenta estos factores específicos, en la actualidad hay una de las opciones que se presenta como más rentable que la otra. Con la subida del precio del alquiler y el escenario de bajos tipos de interés en estos momentos la compra parece ser más barata y por lo tanto, mejor idea, según algunos estudios.

Sin embargo, motivos como la necesidad de un desembolso inicial, las restricciones de la nueva ley hipotecaria y la falta de oferta hacen que no todo el mundo pueda acceder a ella. «Comprar es una opción a la que tienen acceso aquellos que puedan conseguir una hipoteca. El mercado hipotecario ha cambiado muchísimo en España después de la crisis, está prácticamente reconfigurado», explica Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante. La característica del nuevo mercado hipotecario es, asegura, que «se ha reducido sustancialmente el número de hipotecas que se conceden porque se aplican condiciones restrictivas».

Ahorro en la compra

«Si eliges una vivienda en propiedad, en función de la evolución del mercado te puedes encontrar que es un ahorro«, explica Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Cuervo asegura que el escenario de tipos de interés bajo marcado por el Banco Central Europeo (BCE) ayuda a abaratar los préstamos hipotecarios, y por tanto, el precio de las viviendas.

«Los bajos tipos, que históricamente nunca se ha dado esta situación, van a permitir pagar menos por una vivienda. La posibilidad que se tiene ahora de financiar y comprar a tipo fijo da la certeza de que siempre vas a pagar lo mismo, con un interés muy bajo», alega. Además, recuerda que con un alquiler «nunca se tiene esa certeza» con el precio: si sube, baja… o si el dueño quiere dejar de poner el inmueble en el mercado.

Cuervo también tiene en cuenta el futuro de las pensiones para apostar por la vivienda en propiedad. «Es cierto que, a largo plazo, con el panorama de las pensiones que tenemos me inclino a decir que la opción de la compra es más atractiva. Cuando la gente se jubile tendrá la casa ya pagada o una cuota fija accesible y no se tendrá que preocupar por meter ningún recurso», explica.

Así, alega que es más rentable la compra porque «probablemente la cuota hipotecaria va a ser más baja» y porque a la hora de invertir «no tienes ninguna opción que se asemeje o le haga sombra al mercado inmobiliario». «Es una rentabilidad que no es fácil encontrar en el mercado», comenta.

Eso es precisamente lo que ha descubierto la inmobiliaria Century21 en su estudio accesibilidad a la vivienda en España. «Según nuestros datos en todo el territorio es más barato comprar que alquilar», explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 para España y Portugal, que estima que la media nacional está por encima de un 30% de ahorro. Así, aseguran que los datos pasan desde la diferencia de Mérida —donde calculan que es un 49% más caro alquilar que comprar — hasta San Sebastián, donde los precios están más equilibrados y la diferencia es del 12% de ahorro con la compra.

Lo mismo opina Taltavull, que asegura que la compra en propiedad tiene una gran ventaja que es «la capitalización del gasto». «El gasto en alquiler por definición es un gasto de consumo mientras que la compra es un gasto de inversión«, comenta y añade que «es muy atractivo» sustituir un gasto en consumo por un gasto en inversión, ya que «aumenta la riqueza». «Si se tiene opción la compra parece ser la decisión más racional, sobre todo si se compra en un mercado que se mueve, que es dinámico», afirma.

Aún así, existen riesgos y otros costes con la compra de una vivienda. «Gastos asociados, como el coste de la comunidad o el IBI, o extraordinarios que pueden aparecer dependiendo de las características de la vivienda. Hay que tener consciencia de que se pueden afrontar», especifica Taltavull.

¿Quién puede permitirse comprar una casa?

Sin embargo, no todo el mundo puede acceder a la compra de una vivienda. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, las restricciones que pone el mercado hipotecario, que se han endurecido con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. Uno de los medidores que utilizan los bancos para determinar si una persona puede acceder a una hipoteca es la tasa de esfuerzo.

Esta sirve para predecir si los ingresos de quien solicita la hipoteca son suficientes para hacer frente al pago del préstamo. La tasa de esfuerzo se basa en calcular qué porcentaje del sueldo debe dedicar cada mes el comprador para pagar la hipoteca, una cifra que, además, no deberá superar más del 30 o 35% del mismo.

Esto significa que la persona deberá disponer, al menos, del 65% de su sueldo cada mes para sus necesidades básicas: alimentación, servicios, etc. «En Lisboa la tasa de esfuerzo es de 58% para la compra y para alquilar es del 64%. En España aún hay espacio, no estamos en el límite. A nivel nacional se encuentra por debajo del 20% para la compra y algo por encima de esta cifra para el alquiler. Sin embargo, en Barcelona y Madrid está por encima de 40%», explica Sousa.

La nueva Ley Hipotecaria ha supuesto un retraso en las compraventas de viviendas y en la concesión de hipotecas, como se explica en este tema.

También hay que tener en cuenta el precio de la vivienda. Este no debería superar los seis años de sueldo íntegro del comprador. «Si durante la burbuja inmobiliaria la familia ponía 11,2 años de ingresos brutos, hoy en día esta cifra es de 7,3 años, es decir, son cifras que a nivel de riesgo o de mercado de la UE son cifras que son sanas. A nivel de otros mercados y otros países no es una cifra como para preocuparse», comenta Cuervo.

Otro factor es la entrada que hay que dar para poder acceder a la hipoteca. «Como mínimo es necesario el 20% del valor de la casa. Además, con la nueva ley hipotecaria el Banco de España está ahora mucho más encima», recuerda Sousa. Este desembolso previo supone, según Taltavull una «barrera que limita el acceso». «La hipoteca no cubre todo, cubre un porcentaje más bien pequeño.Si nos fijamos en las medias estimadas -la hipoteca media que te concede y el importe medio del precio- estamos hablando de un 40%. Entonces, el esfuerzo es importante», comenta.

La catedrática contempla que normalmente solo pueden acceder a esta cantidad gente que ya tiene una vivienda y la vende para comprar una nueva o alguien que tenga familia que le ayude. «Un hogar nuevo que se forma o no tiene nada lo tiene mucho más difícil», estima.

Presión en el precio del alquiler

Este difícil acceso a la vivienda en propiedad supone un problema para aquellos que no se lo pueden permitir teniendo en cuenta que además, existe la creencia de que alquilar supone «tirar el dinero». Esta es una postura que Cuervo no comparte: «No es tirar el dinero. Las casas tienen un coste y hay que pagarlas». Sin embargo, asegura que «hay una falta de producto de vivienda para alquiler, lo que hace que tenga unos precios elevados».

«Hay presión sobre el precio del alquiler porque hay gente que no puede comprar una vivienda ya que no hay ahorros suficientes. Por ello, están viviendo de alquiler cuando una gran parte lo que querría es comprar», comenta el director gerente de Asprima. Por su parte, Taltavull añade que son estas familias las que acarrean los problemas más importantes. «Las restricciones en la oferta están siendo tremendas y donde más se concentran los problemas es en aquellos hogares en los que no hay capacidad de decisión: hay que alquilar porque no pueden comprar», cuenta.

«Hemos conseguido que jóvenes emancipados vuelvan a la casa de sus padres», dice Paca Tricio en este artículo sobre la subida del precio del alquiler.

La catedrática explica que la falta de oferta y el aumento del precio del alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, se explica por los desplazamientos y la búsqueda de empleo. «La población española ha tenido que migrar para encontrar trabajo, fuera una parte y dentro otra. La gente se ha concentrado donde más ofertas había y han tensionado los mercados del alquiler. Se trata de un desajuste fundamental del mercado, que tras la crisis se descompensa», comenta.

Ricardo Sousa apoya la teoría de la falta de oferta. «Cuando la tasa de esfuerzo supera el 44% del salario mensual hay una clara necesidad de incrementar la oferta de muebles para alquilar y que los precios se compensen», señala. «Es necesario un análisis de mayor medida sobre la situación y la solución deberá pasar por incentivos. El gran reto que tenemos es potenciar la oferta de alquiler«, contempla.

El CEO de Century21 para España y Portugal concede que para gente joven o que tiene una necesidad de vivienda en un sitio determinado para pocos años, alquilar puede ser una buena opción. «No tengo coste de impuestos, gastos de casa, de comunidad… La mensualidad puede ser más cara pero me ahorro una serie de gastos con los que, en algunas ocasiones, me compensa más alquilar», afirma y pone el límite en los 3 años en una vivienda. Según él, a partir de ese momento, ya no compensa el alquiler frente la compra.

Por su parte, Taltavull añade que el gasto en compra, periodificado en un año o año y medio» es mucho más alto» porque hay que pagar impuestos, transmisiones… «Todo esto tiene sentido si se puede periodificar durante un plazo mínimo de tiempo», alega.

Según los datos de Idealista de evolución del precio de la vivienda en alquiler en España el precio medio del metro cuadrado en noviembre 2019 (los últimos datos disponibles) era de 10,8 euros. Esto supone u crecimiento del 3,9% interanual. En ciudades como Madrid y Barcelona el precio sube hasta los 16,1 euros y 16,5 euros por metro cuadrado, respectivamente.

El Índice inmobiliario de Fotocasa también muestra que continúa existiendo un aumento en el crecimiento del precio del alquiler en las grandes ciudades, pero este es menor que en los años anteriores.

Según Daniel Cuervo, con la crisis se ha quitado el mantra de que «la vivienda nunca baja». «Si que baja pero si se coge de 40-50 años, lo razonable es que en periodos de largo tiempo tenga un comportamiento positivo», afirma. En cuanto a la subida de precios de los últimos años, explica que «ha habido una recuperación económica y del sector inmobiliario y, junto a ellas, un aumento del precio, tanto en el alquiler como en la compra».

¿Hay burbuja inmobiliaria?

Pese a esta situación, los expertos coinciden en que no se trata de una burbuja inmobiliaria. «Un burbuja es cuando hay un crecimiento de los precios que no está respaldado por razones fundamentales», explica Taltavull, que añade que lo que está detrás del crecimiento de los precios es «un aumento en la demanda muy fuerte».

Esto, según la catedrática de Economía Aplicada, se relaciona con el nivel de movilidad de las personas dentro de España por temas laborales. «Es enorme, estamos al nivel del año anterior a la crisis, lo que aumenta la demanda en lugares específicos como las grandes ciudades, que son las que soportan más este problema», comenta. Taltavull recuerda que en España se lleva «10 años sin construir», lo que hace que no aumente la oferta de viviendas. «El resultado final es que los precios se tensionan», declara.

Lo mismo opina Daniel Cuervo: «Yo burbuja no veo en absoluto. Veo que se han incrementado los precios desde la recuperación económica de una forma muy rápida». Así, explica que «en 3 o 4 años se ha recuperado gran parte de los precios que en su día, antes de la crisis eran los máximos» y que pos eso «el efecto parece el de una burbuja».

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Pero, ¿hemos llegado al límite de los precios o aún pueden aumentar más? Según el Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), el precio de la vivienda crecerá en torno al 5 o 6% en 2020. De hecho, ya el Banco de España reflejó el incremento de los precios de la vivienda en su Informe de Estabilidad Financiera de otoño de este año.

«Los economistas decimos que los precios son la señal de mercado. Si crecen mucho simplemente la gente no puede pagar y entonces la demanda cae y así se ajustan», explica Taltavull, que asegura que llega un momento en el que «la excesiva tensión» paraliza la migración y esto hace que los precios se estabilicen. «Pero si que es verdad que se estabiliza a precios altos», concede. «¿Hemos llegado al tope? En la medida de que los salarios crezcan, no. Pero si no crecen o se crean empleos de mala calidad, entonces sí hemos llegado», sentencia.

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