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¿Tienes una hipoteca? Así te afecta la nueva ley que las regula
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¿Tienes una hipoteca? Así te afecta la nueva ley que las regula

Si ya tienes una hipoteca, la nueva ley hipotecaria puede afectarte en estos casos: novación, subrogación, reembolso y vencimiento anticipado. Te explicamos en qué consiste cada uno.

Este fin de semana entró en vigor la nueva ley hipotecaria que, entre otras medidas, limita las comisiones, aclara quién debe pagar los gastos de constitución de la hipoteca -el cliente solo está obligado a pagar los gastos de tasación- y da más margen a los hipotecados endureciendo las condiciones sobre las que los bancos pueden iniciar un proceso de desahucio.

Aunque, por lo general, no tiene efectos retroactivos, por lo que regula las hipotecas que se firmen a partir de ahora, hay algunos casos en los que sí beneficia a las hipotecas firmadas en años anteriores. Son los casos de novación, subrogación, reembolso y vencimiento anticipado de la hipoteca. Te explicamos cada uno de estos casos.

Novación y subrogación

La novación surge ante cualquier tipo de cambio en un contrato hipotecario de forma posterior a su firma, como puede ser la ampliación del plazo de la misma o la modificación del tipo de interés. Si el cambio tiene que ver con la transmisión de la obligación hipotecaria a otra persona, por ejemplo que un hijo asuma la hipoteca del padre, estamos ante un caso de subrogación.

Para cualquiera de estas dos situaciones jurídicas, la ley es retroactiva. En particular la Disposición transitoria primera de la nueva ley hipotecaria destaca que el prestamista -en este caso el banco- deberá informar debidamente al prestatario -el cliente- de los contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

«Esto supone una forma de reorientar el mercado hacia las hipotecas a tipo fijo ya que se facilita el paso de la hipoteca variable a la fija. El interés fijo puede ser beneficioso siempre y cuando este interés sea razonable. A día de hoy, el Euribor está en negativo, por lo que todo aquel interés que supere el 2 – 2,5% es un tipo fijo alto y ahora está al 3,11%«, nos explican desde la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).

Reembolso anticipado

El cliente siempre tiene derecho de reembolso anticipado, cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, antes o después de esta nueva ley, en dos casos especificados en el artículo 23.6 de la ley. Una situación que anteriormente no sucedía, y que es nueva en estos dos escenarios:

  • Ante una novación del tipo de interés aplicable, es decir, que queramos cambiar el tipo variable de nuestra hipoteca por uno fijo.
  • Con una subrogación de un tercero en los derechos del acreedor: el caso (por ejemplo, del hijo sucediendo a su padre en las obligaciones hipotecarias, o si un tercero -un amigo del hipotecado- se hiciera cargo del contrato) en el que el cambio también establece un tipo fijo para el resto del tiempo de la hipoteca

Esta compensación o comisión tiene como límite el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Pasado este plazo no se abonará comisión alguna.

De nuevo en este caso puede verse que se favorece un cambio a un tipo de interés fijo en la hipoteca, señalan desde Adicae.

Vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado es cuando una de las partes que firman la hipoteca, generalmente la entidad financiera, decide resolverla a causa de un impago. Una situación que suele preceder al desahucio. Con la nueva ley, «el consumidor puede elegir qué es más beneficioso para él, si acogerse a la nueva ley o mantener la disposición [de vencimiento anticipado] en su anterior contrato», dicen desde Adicae. La nueva ley especifica que para un vencimiento anticipado, las cuotas vencidas de la hipoteca pero no abonadas tienen que representar el 3% del préstamo si la hipoteca está en la primera mitad de su duración o del 7%, si está en la segunda.

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