Cada vez más familias viven de alquiler en España, los precios siguen subiendo y la vivienda se mantiene, desde diciembre de 2024, en el podio de los problemas de los españoles según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
- En los últimos veinte años el porcentaje de hogares alquilados ha pasado del 13% del total en 2005 al 20,2% en 2025, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
- Además, según el dato más actualizado del INE, los alquileres se encarecieron un 3,5% de media en 2024: los nuevos contratos subieron un 8,8% y los ya existentes un 2,8%.
En estos años, han proliferado las estafas en alquileres, por lo que los expertos recomiendan no precipitarse y asegurarse de algunos puntos clave antes de tomar cualquier decisión. Por eso es esencial conocer los derechos y obligaciones que tienen propietarios e inquilinos en un contrato de alquiler de una vivienda habitual.
El doctor en derecho de la Universidad a Distancia de Madrid (UDIMA), Ramón Tinao, explica a Newtral.es algunas de las dudas más frecuentes que pueden surgir.
¿Qué debe revisar el inquilino antes de firmar un contrato de alquiler? “Es conveniente verificar una serie de cosas antes de firmar nada”, apunta este experto:
- La identidad del arrendador y su condición de propietario mediante el Registro de la Propiedad o título de propiedad.
- Aclarar la duración del contrato, la renta final a pagar y la posible actualización de la misma, que debe reflejarse en el contrato y “que en ningún caso puede ser con efecto retroactivo”, apunta Tinao.
- Registrar por escrito los gastos incluidos y excluidos y revisar bien las cláusulas que se firman por contrato. En el Ministerio de Vivienda facilitan un contrato tipo a modo de referencia y resuelven algunas dudas frecuentes.
- Verificar el estado de la vivienda en el momento de entrar a vivir.
- Formalizar y adjuntar al contrato de alquiler un inventario de mobiliario, electrodomésticos y enseres si fuera necesario.
¿Qué documentación puede exigir el casero? “Cualquiera relativa a la identidad del inquilino y personas que convivirán con él, así como información sobre su solvencia (nóminas o contratos)”, explica Tinao.
¿Quién debe asumir las reparaciones de la vivienda alquilada? “Según la ley de arrendamientos urbanos, el arrendador (propietario) es el responsable de abonar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad”, asegura el experto, “salvo en el caso de pequeñas reparaciones por desgaste, que corresponden al arrendatario (inquilino)”.
- “En el caso de elementos comunes, debe ser el propietario quien responda y no el inquilino”, matiza Tinao.
¿Puede el propietario entrar sin permiso del inquilino? No. “La vivienda arrendada es el domicilio del inquilino y el casero no puede acceder sin su consentimiento, salvo situaciones de urgencia extrema”, indica Tinao. De hecho, el experto recuerda que “entrar sin consentimiento podría suponer un delito de allanamiento de morada”.
¿Cuánto y cuándo se paga de fianza? La norma obliga a exigir al casero una fianza equivalente a una mensualidad, en metálico, que este debe depositar en el organismo correspondiente según la normativa autonómica y entregar copia del resguardo de dicho depósito al inquilino. La fianza se recuperaría al finalizar el contrato.
- Aunque “en contratos de hasta cinco años de duración, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, si las partes así lo acuerdan, el propietario puede pedir garantías adicionales, siempre que no superen dos mensualidades de renta”, apunta Tinao.
Sobre la duración del contrato. Tinao explica que la duración de un contrato de alquiler depende de “lo que pacten las partes”, aunque recuerda que “la ley impone una duración mínima obligatoria para el arrendador de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórrogas tácitas de hasta tres años adicionales y, en determinados supuestos, prórrogas extraordinarias por un máximo de un año o de hasta tres años en zonas tensionadas”.
¿Qué hay que revisar cuando termina el contrato? Tinao cree que “conviene que propietario e inquilino firmen un documento en el que conste expresamente la entrega de llaves, el estado en el que se deja la vivienda, el abono de los importes correspondientes según el contrato y la devolución de la fianza, en caso de no existir daños o deudas pendientes”.
¿Puede el casero resolver el contrato antes del plazo estipulado? “Solo cuando el propietario es una persona física, si ha transcurrido un año desde que se firmó el contrato, y si la necesita para él mismo o para a un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge), avisando con dos meses de antelación”, indica Tinao, que recuerda que en ese caso debe recogerse “expresamente en el contrato”.
¿Puede el propietario cortar los suministros por impago? “No, el casero no puede adoptar medidas que perturben el uso pacífico del bien arrendado, como el corte de suministros. Debe acudir a los cauces legales para reclamar el pago de dichas rentas”, apunta este experto.
¿Puede el casero vender la vivienda con un contrato de alquiler en vigor? El experto explica que “sí se puede” pero que “el contrato de arrendamiento se mantiene vigente frente al nuevo propietario, salvo en casos específicos “.
¿Puede el casero repercutir el pago del IBI al inquilino? “Si el impuesto sobre bienes inmuebles está individualizado para la vivienda alquilada sí puede ser repercutido al inquilino, aunque para ello debe constar por escrito”, indica el experto, que añade que “si no hay un pacto expreso quien debe responder por el IBI ante la Administración es el propietario del inmueble”.
¿Y la tasa de basura? “La obligación legal corresponde inicialmente al propietario, pero puede ser válidamente repercutida al arrendatario si así se pacta expresamente por escrito en el contrato”, apunta el experto.
