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Cláusulas suelo, IRPH, AJD… balance y resultado de la batalla judicial por las hipotecas
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Cláusulas suelo, IRPH, AJD… balance y resultado de la batalla judicial por las hipotecas

Desde hace años, la banca acumula causas y reveses en los juzgados por cláusulas abusivas o poca transparencia en los préstamos de las hipotecas. Te contamos algunos de los casos más sonados.

Cláusulas suelo, AJD, IRPH… la banca está acumulando causas y reveses en los juzgados por cláusulas abusivas o poca transparencia, todo ello relacionado principalmente con las hipotecas. Solo en la primera semana de septiembre dos órganos jurídicos se han pronunciado a favor de los consumidores: el Abogado General del TJUE sobre el índice en el que se basan más de un millón de préstamos hipotecarios y el Tribunal Supremo sobre los vencimientos anticipados.

Las denuncias de los clientes afectados que han llegado a batallas judiciales han puesto de manifiesto la falta de transparencia de las entidades financieras al ofrecer préstamos hipotecarios. El estallido de la crisis, la imposibilidad de hacer frente a los pagos y los desahucios impulsaron la movilización de los afectados, que recurrieron a los juzgados para intentar revertir la situación.

Vencimiento anticipado

Una de las últimas sentencias es la referente al vencimiento anticipado, que dictó el Tribunal Supremo la segunda semana de septiembre y aplica las exigencias de marzo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El TJUE pedía socorrer a los clientes que firman una hipoteca porque entiende que están en situación de «inferioridad» frente al banco. Así, fija los criterios para aplicar en España los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de estos préstamos. Estas cláusulas son las que regulan los procesos de desahucio y, en este caso, se decreta que los desahucios en los que el impago se haya producido durante menos de doce meses no deben seguir adelante [puedes consultar la sentencia completa aquí].

Antes de esta sentencia y de la nueva ley hipotecaria aprobada en julio, se podía desahuciar a un cliente si no abonaba las cuotas de la hipoteca durante tres meses. Sin embargo, el tribunal establece ahora que los cambios de la nueva ley hipotecaria española se extiendan a contratos firmados antes de su entrada en vigor en julio. En la práctica, esto supone que los tribunales no admitirán desahucios con menos de 12 meses de impago. Así, el Tribunal Supremo salva algunas de las ejecuciones hipotecarias que los bancos activaron mediante esta cláusula de vencimiento anticipado, que en una gran parte estaban a la espera de que se clarificara la situación.

Cláusulas suelo

Los juicios por las cláusulas suelo han sido los más polémicos y conocidos en los últimos tiempos. Se han interpuesto más de 399.662 demandas hasta marzo de 2019, se han impulsado varias demandas colectivas y existen numerosas plataformas en contra de esta cláusula hipotecaria. Según datos de Facua, 9 de cada 10 consumidores no habían sido informados por su banco de que las tenían. Esta fija un interés mínimo a pagar por los consumidores en sus hipotecas de tipo variable.

Es decir, estas hipotecas se calculan en función de un índice que es variable que normalmente es el euríbor, que depende del precio al que los bancos se compren y vendan dinero entre sí. Si el euríbor baja, la cuota a pagar es menor y por tanto las hipotecas son más baratas, y si sube es al revés. La cláusula suelo servía de tope para la bajada. Así, cuando el euríbor descendía, muchos clientes que tuvieran esta cláusula no veían el importe que pagaban reducido, pero cuando este subía lo que tenían que pagar si aumentaba.

El Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo en 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación. Así, las entidades que las aplicaban, como BBVA o el Popular, tuvieron que devolver el dinero cobrado de más desde mayo de ese año y las entidades las eliminaron de sus contratos. Sin embargo, no aplicaron retroactividad a su sentencia, por lo que no suponía la devolución de las cantidades desde el inicio de la firma de la hipoteca.

Así, el caso pasó al Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE), que tuvo que pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debían tener o no efectos retroactivos y en 2016 decidieron que sí [puedes leer aquí la sentencia completa], lo que supone una gran factura para la banca, que en muchas ocasiones han intentado ir estudiando caso a caso. El sector bancario reconoció públicamente haber cobrado 4.720 millones de euros por el conjunto de cláusulas suelo.

Gastos de hipoteca

La polémica por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), uno de los gastos que hay que pagar cuando se constituye una hipoteca, comenzó en 2018. Este impuesto es, con diferencia, el que supone una mayor cuantía en la firma de una hipoteca y la cantidad depende del importe de la misma y de la comunidad autónoma en la que se haga, pero va entre el 0,5% y el 1,5% de la compraventa. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros en Madrid, esta cantidad sería de 2.250 euros. En concreto, el impuesto supone el 70% de los gastos de constitución de una hipoteca, que también engloban el coste de notaría, registro, tasación y gestoría.

Durante 23 años fue el consumidor el que se hacía cargo de pagar este impuesto -así lo establecía el artículo 68.2 del reglamento sobre la tasa AJD de 1995– y no se había cuestionado hasta que una sentencia del Supremo decidió que tenían que ser los bancos los responsables. Tras esto, y como había sentencias anteriores contradictorias sobre la cuestión, se convocó un pleno. En él, el Tribunal Supremo decidió por un escaso margen que el impuesto de las hipotecas debía correr a cargo del cliente, desdiciéndose de esa última sentencia por la cuál eran los bancos los que debían pagar este tributo.

Tras esta decisión, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, contradijo al Supremo y decidió que fuera la banca quien se hiciera cargo del mismo y no los ciudadanos. El Gobierno aprobó así en Consejo de Ministros un decreto ley con el que modificó la norma. En este caso no existe retroactividad, por lo que en las nuevas hipotecas lo pagará la banca, pero en las que ya están constituidas no se devolverá el dinero a los clientes. Al final, los gastos de constitución de hipoteca se repartieron en la nueva ley hipotecaria. Mientras que la banca se hace cargo del AJD, la escritura de la hipoteca, la gestoría, el registro y el arancel notarial, los consumidores tienen que abonar la tasación.

Plataforma contra el IRPH | Stop IRPH

Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH)

En el caso del Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) -un índice sobre el que se calculan las hipotecas, como el euríbor-, los consumidores acudieron al juzgado porque alegan que se vendió como un modelo mucho más estable y seguro y acusan a los bancos de poca transparencia y manipulación. El IRPH es oficial, está elaborado por el Banco de España y se calcula según la media de los tipos de interés de los créditos de las hipotecas a tres años que conceden los bancos, mientras que el euríbor se basa en tipos de interés de los préstamos entre bancos. Las hipotecas referenciadas al IRPH han sido más caras: la diferencia entre ambos índices es, según las plataformas de afectados como Asufin o IRPH Stop Guipuzkoa, de entre 200 y 300 euros más al mes.

El caso se encuentra en el TJUE y Europa aún no ha llegado a una decisión. Sin embargo, el Abogado General de la UE, Maciej Szpunar, se ha pronunciado la primera semana de septiembre [puedes consultar el documento aquí] y ha concluido que «una cláusula contractual pactada entre un consumidor y un profesional no está excluida del ámbito de aplicación de la directiva». Con esto dice que una cláusula o un índice no son transparentes por el mero hecho de ser oficiales y supone una victoria preliminar para los consumidores. Esto es importante porque, en la mayoría de los casos, el TJUE coincide con las conclusiones del Abogado General.

En caso de que el TJUE siga la tendencia del Abogado General, los clientes podrán reclamar las cuotas que hayan pagado de más. Es decir, si se considera como un índice abusivo, estos podrán reclamar y ser indemnizados. La Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que el importe medio que los clientes podrían obtener por hipoteca en caso de reclamar sería de unos 20.000 euros.

En el caso de la banca, esta decisión puede suponer un duro golpe económico. Goldman Sachs calcula que el pago de las indemizaciones a clientes podría costar al sector bancario hasta 44.000 millones de euros. De hecho, el propio Banco de España, que estaba encargado de supervisar este índice, sitúa el coste por encima de esta cifra y de los 60.000 millones de euros. Es decir, más de lo que costó el rescate bancario en la crisis.

Hipotecas multidivisas

Las hipotecas multidivisas son préstamos hipotecarios que se conceden en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. De esta manera, el titular puede tener una hipoteca que paga en yenes en vez de euros y que tiene un interés ligado a si sube o baja el yen. Así, si la divisa a la que se liga tiene un valor menor que el del euro y su índice se mantiene bajo, el crédito sale más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor. En cambio, si el valor de la moneda y el del índice son mayores, el préstamo es más caro.

Estos préstamos se pusieron de moda hace más de 10 años, cuando el euríbor estaba en niveles muy altos. Por esta razón, muchos clientes -unos 70.000 afectados según las asociaciones- contrataron préstamos hipotecarios en francos suizo o yenes para pagar una cuota más barata. No obstante, el valor de estas divisas subió en los siguientes años y la deuda de los hipotecados se encareció.

Desde entonces, algunos juzgados han ido decretado como nulas o abusivas algunas de estas hipotecas ya que, pese a que son préstamos complejos que pueden provocar alto endeudamiento, los clientes no recibieron información suficiente para conocer los riesgos, según las sentencias. La última fue por parte del tribunal Supremo que en agosto tumbó la hipoteca multidivisa de CaixaBank por falta de transparencia en su comercialización.

Nueva ley hipotecaria

Para paliar estos problemas entre los clientes y la banca, en julio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria en España, tras años de retraso sobre los tiempos que había establecido la UE para su aplicación. La idea de esta ley es dar más protección a los clientes y evitar casos de cláusulas abusivas como los que han llenado los juzgados en los últimos años. Así, los bancos están obligados a ser más transparentes, se eliminan las cláusulas suelo y se amplia el plazo de impago necesario para llevar a cabo un desahucio. También permite convertir las hipotecas multidivisas a euros.

Con esta ley, además se introdujo el reparto de gastos hipotecarios por el cual las entidades se hacen cargo del AJD, la escritura de la hipoteca, la gestoría, el registro y el arancel notarial mientras que los consumidores tienen que abonar la tasación. Sin embargo, según el Banco de España, no todos los cambios son beneficiosos para el cliente. El organismo prevé que se vuelva más difícil acceder a este tipo de préstamos para jóvenes y personas con rentas más bajas, como anunció también la propia subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, al contemplar un posible endurecimiento de las condiciones.

Fuentes:

  • Tribunal Supremo
  • TJUE
  • IRPH Stop Gipuzkoa
  • Banco de España
  • Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae)
  • Asociación de Usuarios Financieros (Asufin)
  • Boletín Oficial del Estado (BOE)

1 Comentario

  • El día 11 Septiembre hubo juicio en Luxemburgo por la renuncia de puño y letra del cliente a cualquier acción legal por parte del consumidor a cambio de reducir o suprimir la cláusula suelo. Ibercaja llamó a más de 15000 clientes con hipoteca para firmar un papel manuscrito co el que, bajo coacción, renunciando a cualquier reclamación a cambio de reducir o suprimir desde ese momento la cláusula suelo sin carácter retroactivo. Todos los juzgados y tribunales superiores de justicia dieron la razón a los clientes pero el Supremo volvió a dar la razón a Ibercaja y resto de banca. Y el 11 Septiembre se celebró juicio del TSJE en Luxemburgo. De este tema que afecta a unas 50000 familias nadie dice nada.

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