El Tribunal Supremo ha anulado este jueves el mecanismo de registro único de alquileres de corta duración que se anuncian en plataformas digitales argumentando que el Estado central no tiene competencias suficientes para establecer una regulación que, desde su punto de vista, “se superpone” con las atribuciones de las comunidades autónomas. Con esta decisión ya no se necesitará un código nacional para registrar un inmueble en una plataforma digital de alquiler turístico o de corta duración.
- Para el Supremo, el registro nacional impulsado a través de un real decreto de 2024 se superpone a los registros autonómicos y excede de las “medidas de coordinación” que sí le competen al Gobierno central.
Contexto. En mayo de 2025 la Generalitat Valenciana interpuso un recurso contra esta regulación exponiendo que este real decreto invadía “competencias exclusivas de las comunidades autónomas en materia de turismo”.
Qué es el registro único. Este sistema que ahora anula el Supremo funcionaba como una ‘matrícula’ nacional para operar en las plataformas digitales de anuncios de alquileres turísticos. Se trata de un registro hasta ahora obligatorio, por lo que si un propietario quería publicar su inmueble en portales (como pueden ser Booking o Airbnb) tenía obligación de registrarse.
Un real decreto. En su sentencia el Supremo no ha anulado el real decreto al completo, solo parte relativa al registro único nacional y mantiene otras de sus disposiciones como:
- La ventanilla única digital de arrendamientos.
- Las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea.
- La transmisión de datos con fines estadísticos.
Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Es una plataforma digital desarrollada por el Ministerio de Vivienda que centraliza todos los datos relacionados con los alquileres de corta y media duración (arrendamientos de uso temporal, por habitaciones o turístico) obligados a tener un número de registro (a través de lo dictado por el real decreto del registro único).
- A través de esta plataforma, los propietarios pueden realizar los trámites relacionados con el registro de sus inmuebles.
- Además, las plataformas digitales que anuncian este tipo de viviendas tienen la obligación de recabar los números de registro de los arrendadores y compartir periódicamente los datos relativos a los alojamientos en este sistema.
Entonces, si tengo un piso turístico, ¿qué cambia?
Para las personas que tuvieran un alquiler turístico o de corta duración registrado en plataformas digitales lo único que cambia es que no tendrán que tener el código de registro único que hasta ahora era obligatorio.
- Ojo. Si el inmueble no cumple con las licencias autonómicas y nacionales necesarias sigue siendo ilegal aunque ya no tenga que tener este código nacional.
- Lo que sí se queda. Los registros autonómicos sí se mantienen, por lo que seguirá siendo obligatorio tener el inmueble registrado en la plataforma que tenga cada comunidad autónoma. También será obligatorio compartir información sobre las plataformas (en el marco de la Ventanilla Única Digital).
¿Desde Europa? El texto que ahora anulado (en parte) por el Supremo ha anulado se apoya en la adaptación del reglamento europeo de recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Este es un texto que obliga a los Estados miembros a reformular los sistemas de registro e información de alojamientos turísticos pero, desde el punto de vista del Supremo, la ley europea no especifica si el registro debe o no ser a nivel nacional ni en “el régimen de distribución de competencias” que exista en cada Estado miembro.
Las competencias, la clave. El Supremo ha considerado que la medida se excede de las competencias que son exclusivas del Estado y que vienen recogidas en el artículo 149.1 de la Constitución.
- Según la Constitución (artículo 148.1.18) las comunidades autónomas pueden asumir competencias en la “promoción y ordenación del turismo en su ámbito nacional”, algo que ya hacen algunas de ellas, como es el caso de la Comunidad Valenciana.
Qué dice Vivienda. El Ministerio de Vivienda defiende que en el registro único de alquileres de corta duración ha sacado a la luz (desde el 1 de julio de 2025 cuando comenzó a aplicarse) más de 111.000 alquileres ilegales, la mayoría de ellos turísticos, según las declaraciones recogidas por EFE.
