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La CNMC investiga si Idealista y otras empresas inmobiliarias crearon un software para inflar los precios
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La CNMC investiga si Idealista y otras empresas inmobiliarias crearon un software para inflar los precios

A partir de ahora, la CNMC cuenta con 18 meses para tomar una decisión sobre las acciones a tomar ante las empresas investigadas.

Fijar precios e inflar el valor del mercado inmobiliario. Esa es la sospecha que ha impulsado a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) a abrir un expediente sancionador contra siete empresas del mercado inmobiliario, entre ellas Idealista.

La CNMC cree que las empresas podrían haber diseñado un software para acordar precios y otras condiciones comerciales para establecer «prácticas restrictivas de la competencia», como ha señalado en un comunicado, en el que menciona a las empresas CDC Franquiciadora Inmobiliaria; Look & Find; Inmovilla; Idealista; Witei; Anaconda Services and Real Estate Technologies; y Servicio Multiple de Exclusivas Inmobiliarias, entre las investigadas.

Las empresas especializadas en soluciones informáticas habrían tenido un papel protagonista al crear un programa informático de gestión inmobiliaria que entrenara a los algoritmos para fijar los precios por encima de su valor real en el mercado. 

Idealista ha negado su participación en las prácticas investigadas y ha atribuido la responsabilidad de lo que se publica en su página a los anunciantes. «Idealista no establece o altera jamás ni los precios ni las condiciones comerciales, que son libremente fijados por los anunciantes que publican sus inmuebles en nuestra base de datos sin ningún tipo de algoritmo que modifique los precios. Los anunciantes son en todo momento responsables últimos de cualquier información que publiquen o compartan», anunció en un comunicado.

Lo que sigue

A partir de ahora, la CNMC cuenta con 18 meses para tomar una decisión sobre las acciones que emprenderá ante las empresas investigadas. Las multas por llegar a acuerdos entre competidores pueden suponer hasta un 10% del volumen de negocio total de la empresa infractora. 

«El efecto [de este tipo de acuerdos] es enorme», señala José García Montalvo, experto en políticas públicas de vivienda y catedrático de la Universidad Pompeu Fabra. «Lo que hacen es, dada la falta de información desagregada que existe sobre el mercado, coordinar a los propietarios para ofertar unos precios que no son reales». 

Para el especialista, este tipo de prácticas «generan cierta presión para aceptar cualquier oferta, aunque los precios sean más altos, y eso sigue empujando los precios en una espiral. Si ya han pagado 1.200 por un apartamento, ahora van a pedir 1.500 por el mismo».

Investigaciones previas

La decisión parte de una inspección previa que realizó la CNMC en noviembre de 2019, cuando accedió a la sede de varias empresas que prestan servicios de intermediación inmobiliaria y proveedoras de software inmobiliario para supervisar si estaban fijando comisiones para la venta y el alquiler de inmuebles.

La CNMC quería averiguar si las empresas habían incumplido con la Ley de Defensa de la Competencia (LDC) incurriendo en «prácticas restrictivas», así como con el artículo 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). 

«Determinadas empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria que operan en el ámbito nacional, regional y local habrían llevado a cabo dichas prácticas en relación con la fijación, directa o indirecta, de las comisiones por la venta y el alquiler de inmuebles y otras condiciones comerciales de la intermediación inmobiliaria, así como el intercambio de información comercialmente sensible», explica la Comisión.

El «scoring» de Idealista

Seis palabras se repiten en los últimos cinco titulares que publica Idealista en su sección de notas de prensa: el precio de la vivienda sube. El portal inmobiliario es mucho más que eso: es un banco de datos pormenorizados de los barrios, distritos y municipios de todo el país.

A partir de ellos, el portal analiza los indicadores de stock, oferta y cierres para configurar «el scoring de zona y evaluar oportunidades de inversión», como recoge en su página web. «Conoce la demanda real en cada zona para cada tipo de activo: búsquedas, visitas y contactos», así como «días en mercado, rotación, volatilidad, liquidez, elasticidad de precio y rentabilidad». 

Toda esta información permite al portal establecer el ‘scoring’, que supone asignar un valor o puntuación al inmueble a partir de distintas variables que pueden influir en el precio.

«Estas empresas canalizan la información, porque, por desgracia para este mercado, hay muchísima opacidad, e Idealista es de los pocos que tiene información detallada. Hasta el Banco de España ha tomado datos de Idealista para el último estudio que ha hecho», señala García Montalvo.

En ese informe, el Banco de España señalaba que «el conjunto de España muestra un notable dinamismo de los precios ofertados del alquiler, con un incremento en el entorno del 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019».

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