El Congreso ha derogado este martes el decreto ley que prorroga dos años los contratos de alquiler al no contar con los apoyos necesarios, abriendo un escenario de incertidumbre para todas aquellas personas que se hayan acogido a las medidas que recoge esta norma.
En esta línea, Alberto Sánchez Alcázar, abogado de Legalmente, comenta a Newtral que “a día de hoy no existe una seguridad absoluta sobre cómo van a resolver los tribunales los efectos concretos de la no convalidación de este texto”.
Contexto. El real decreto ley de medidas sobre vivienda para hacer frente a la crisis provocada por la guerra en Oriente Próximo entró en vigor el pasado 22 de marzo. Después, la Cámara Baja dispuso de un plazo máximo de 30 días desde que se publicó en el BOE para convalidarlo o derogarlo, según establece la Constitución española.
El Ministerio de Consumo elaboró un modelo de burofax para los inquilinos que querían acogerse a la norma, y estos han podido utilizarlo solo durante los 38 días naturales en los que ha estado en vigor.
Y ahora qué. Tras la derogación del decreto ley, se anulan las medidas implementadas y se vuelve a la regulación anterior de la propuesta, generando en ocasiones situaciones de incertidumbre.
Aunque haya caído el texto, la moratoria “seguirá siendo válida y debe mantenerse siempre que se haya pedido mientras la norma estaba en vigor”, explica el abogado. Para Alberto Sánchez Alcázar, el decreto ley vinculaba “el nacimiento de la prórroga a la solicitud del inquilino y a que se cumplieran los requisitos previstos”.
No obstante, puede darse otra interpretación. También se puede sostener que el derecho no nace en el momento de solicitar el aplazamiento, sino “cuando finaliza el contrato que estuviera en vigor”, apunta Sánchez Alcázar. Según esta lectura, si el contrato termina cuando el decreto ley ha sido derogado, la prórroga extraordinaria del alquiler “no llegaría a nacer”.
- En los tribunales. El abogado señala que “no se puede descartar que algunos tribunales puedan llegar a aceptar esta segunda interpretación por razones técnicas, como la seguridad jurídica o el carácter provisional de los decretos ley”.
Qué ocurre ahora con el decreto ley derogado que prorroga los contratos de alquiler
El Ministerio de Consumo envió la semana pasada una carta a 541 empresas –como inmobiliarias o fondos de inversión– que gestionan más de 50 propiedades en alquiler en España.
Qué decía la carta. Se informaba de que estas entidades debían prorrogar “obligatoriamente” los contratos de sus inquilinos que finalizasen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, manteniéndose los términos y las condiciones del contrato en vigor. Eso sí, siempre y cuando el arrendatario lo solicitase, de acuerdo con el real decreto ley.
Validez de las prórrogas. Pablo Bustinduy, ministro de Consumo, indicó este lunes en La Hora de La 1 de TVE que “hay decenas de miles de personas que han pedido la prórroga”, y que es “obligatoria” según nuestro ordenamiento jurídico. “Todas las que se soliciten serán válidas”, remarcó Bustinduy.
Decreto decaído, ¿moratorias decaídas? Según el ministro de Consumo, a pesar de que el decreto haya sido derogado, el derecho solicitado a la prórroga de dos años en los contratos de alquiler se mantiene.
Sin notificación en plazo. En principio, el abogado Alberto Sánchez Alcázar indica que “no debería ser relevante” que el propietario no haya comunicado expresamente la aceptación de la moratoria al inquilino. Según aclara el letrado, la norma “no exigía que el arrendador la aceptara verbalmente, por escrito o mediante una nueva comunicación”.
- A tener en cuenta. Lo importante, en palabras de Sánchez Alcázar, es que el inquilino pueda acreditar tres cosas: el envío de la comunicación dentro de plazo, cuál era el contenido de esta, y que el propietario la recibió o, al menos, “que la tuvo a su disposición”.
El texto, ¿con carácter retroactivo? El decreto ley no tenía carácter retroactivo en el sentido técnico de aplicarse hacia atrás a situaciones ya cerradas antes de su entrada en vigor, comenta el abogado. Sin embargo, matiza que “otra cosa distinta es determinar qué efectos concretos produjo la norma mientras estuvo vigente”.
- Sin “duda jurídica”. La no convalidación por el Congreso no anula retroactivamente los efectos ya producidos por un texto durante su vigencia, explica Sánchez Alcázar. Es decir, “no convierte la propuesta en inexistente ni borra automáticamente lo ocurrido mientras estaba en vigor”.
Y ¿con la actualización de la renta? Por otro lado, el abogado subraya que la limitación al 2% de la actualización anual de la renta se mantiene si “debía renovarse durante el periodo en el que el decreto ley estaba en vigor” –desde el 22 de marzo de 2026 hasta su derogación–. Con la norma derogada, ese tope ya no estaría vigente y, entonces, se aplicará el límite establecido por el Ministerio de Vivienda a día de hoy.
De cara al futuro. Para Alberto Sánchez Alcázar, “nos encontramos, en cierto modo, ante un hito en nuestra democracia, porque este caso puede servir para medir el alcance real de los decretos ley y sus efectos cuando no son convalidados por el Congreso”. Además, “lo que se decida a partir de ahora puede influir en la forma en que los futuros Gobiernos utilicen, o dejen de utilizar, esta herramienta para legislar”.
