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El futuro de la vivienda, elemento protagonista frente al coronavirus
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El futuro de la vivienda, elemento protagonista frente al coronavirus

Los expertos esperan que tras el confinamiento aumente el stock de vivienda y se produzcan cambios de casas, pero no coinciden en si caerá el precio

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La crisis ocurrida del coronavirus y el estado de alarma han supuesto el confinamiento de la población en sus casas, lo que ha puesto de relieve la importancia de tener una vivienda digna. No se pasa igual el confinamiento en un piso interior que en una casa con jardín.

También ha habido diferencias entre el alquiler y la compra. Para aquellos que cuentan con una vivienda en propiedad, el Ejecutivo ha proporcionado medidas para poder atrasar los pagos de la hipoteca, mientras que desde el mismo Gobierno no se han ofrecido con la misma celeridad o extensión opciones similares en el mercado del alquiler.

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De hecho, según explica Fernando Encinar, experto en el mercado inmobiliario de Idealista, a Newtral.es, esta situación hará que la gente se replantee su situación de vivienda. Pero… ¿será esto posible? ¿Cómo se espera que se comporte el mercado de la compraventa? ¿Y el del alquiler?

Caída del precio

Varios portales inmobiliarios han analizado la situación en la que quedará el mercado de la vivienda por el coronavirus. Según un informe de Pisos.com, el precio de la vivienda bajará en 2020 por la crisis del COVID-19. Esta caída, vaticinan, se dará tanto en el mercado de la compra como en el del alquiler. Según sus cálculos, el descenso será de entre un 6,6% y un 13,6%, en línea con la contracción del PIB hecha por el Banco de España. No obstante, adelantan que el precio «no se derrumbará».

En su último informe trimestral aseguran que en marzo de 2020, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España fue de 1.690 euros por metro cuadrado: el 0,89% menos que en febrero.

Por su parte, el experto de Idealista cree que la tendencia a corto plazo será diferente a la de medio-largo plazo. «Los españoles somos tan reacios a bajar el precio de las viviendas, que yo creo que a corto plazo no lo vamos a ver», asegura Encinar. Sin embargo, adelanta que «a medio-largo plazo, —que puede ser la segunda parte del año o finales de año— el stock va a seguir subiendo porque habrá personas con la necesidad de hacer liquidez».

Así, prevé que la oferta va a aumentar y que «en los próximos 12-18 meses» se va a volver a un mercado de compradores: «en el que va a haber mucha oferta y va a haber que negociar mucho». «Con los datos que tengo hoy en la mano, nada me hace pensar que el precio no va a bajar a medio largo plazo», comenta Encinar. Y añade: «Para el tercer o cuarto trimestre ya va a haber más transacciones, y cuando hay más transacciones y mucha oferta, lo que vimos en la crisis anterior, es que los precios empiezan a ajustarse a lo que pueden pagar los compradores».

Es probable que algunos propietarios tengan la necesidad urgente de vender y apliquen rebajas

Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, comenta a Newtral.es que lo que ha hecho el coronavirus ha sido «meter a toda la gente en casa y paralizar los procesos de transacciones» y, durante el tiempo en el que no se permitieron las actividades no consideradas esenciales, «también hubo parón en la construcción».

«A muy corto plazo todas las transacciones pueden paralizarse o ralentizarse, y los precios pueden quedar congelados o bajar un poco. Yo no creo que vaya a haber un hundimiento en los precios. A medio plazo, puede ser que los precios se recuperen», defiende Taltavull.

Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para España y Portugal sí cree que se ajustarán los precios: «La paralización económica a causa del coronavirus implicará en el sector inmobiliario un ajuste de los precios de forma general en todo el territorio nacional, recuperando así una relación más equilibrada entre propietario y comprador».

Así, explica que «debido a la situación económica de los propietarios e inversores» es probable que «algunos tengan la necesidad urgente de vender para hacer frente a la falta de liquidez, aplicando rebajas para conseguir una venta rápida«.

El portal inmobiliario Fotocasa se expresa en su informe sobre el alquiler, donde recoge que «la situación que estamos viviendo actualmente con el coronavirus no va a hacer que los precios bajen«. También comenta que la tendencia alcista del alquiler «continuará durante los próximos meses». «Las subidas van a ser más suaves que las registradas en 2018 y 2019 pero el auge del alquiler continuará durante 2020», alega el documento.

Alquiler y grandes ciudades

Sin embargo, cuando se habla de caída en los precios de la vivienda, hay que tener en cuenta que cómo actúe depende mucho de la zona. Así, grandes ciudades como Madrid y Barcelona tienen más demanda de vivienda y menos oferta, lo que hace que sea más complicado que se note este fenómeno. “En la crisis anterior hubo zonas en las que cayeron los precios hasta un 50%, mientras que en otras había caídas relativamente pequeñas. Si tienes pocas viviendas y mucha demanda, es imposible que el precio se ajuste”, comenta Encinar.

Esto se debe también, a la falta de stock en estos lugares. “Obra nueva no se está haciendo tanta, el año pasado terminamos con unas 80.000 unidades, que está muy por debajo de la creación de hogares nuevos. El problema que tenemos en España, es que vemos un stock a nivel nacional alto, pero donde la gente quiere vivir hay déficit”, comenta el experto de Idealista.

Lo mismo ocurre con el alquiler, que «solo existe problemas en algunas ciudades, porque en buena parte de España el precio ha estado bastante estable desde la crisis», añade Encinar. «Baleares y Canarias es donde más ha subido el alquiler en los últimos años, pero al analizar los movimientos migratorios se ve que son zonas receptoras de población y no se construye una casa desde hace años. Una situación parecida te encuentras en mercados como Valencia, Barcelona o Madrid», añade.

El coronavirus va a resultar en un proceso de desgentrificación

«A corto plazo yo creo que la situación del alquiler va a ser relativamente parecida a antes del confinamiento, puede haber algún ajuste a la baja pero yo no creo que vaya a haber una caída de precios muy relevante porque si en el mercado de compraventa mucha gente que salga va a querer cambiar de vivienda, en el de alquiler ni te cuento», alega Encinar. Además, afirma que a esa demanda se le va a sumar una nueva migración de gente de zonas que se quedan sin empleo a zonas que generan empleo.

Para Julio Díaz, profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF) y experto inmobiliario, lo que va a suponer esta situación en estas zonas es “un proceso de desgentrificación”. “Es decir, la presión que estaban ejerciendo los apartamentos turísticos en determinados lugares y que han presionado estos últimos años los precios, van a recular un poco, sobre todo debido a la caída del turismo”, comenta a Newtral.es. Esto aliviaría la presión en los precios del alquiler de las grandes ciudades.

De hecho, según Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, el equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. «Los anuncios de vivienda en venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%», aclara. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, Font subraya que «desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado al de larga estancia». Enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que «el turismo recuperará confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura».

Reactivación del sector

Pese al parón del sector durante el estado de alarma, Sousa defiende que la promoción inmobiliaria, al ser por naturaleza un negocio con un ciclo largo, «está preparada para soportar ciclos de entre 3 y 6 meses con menores ventas». «Aunque el segundo trimestre va a ser difícil, se espera que la situación del sector se reactive en el último trimestre del año y se normalice a principios del 2021«, afirma.

Para Taltavull, nos encontramos en un escenario en el que las decisiones «se toman lentamente» porque «la incertidumbre es muy grande». «Esto genera en el sector daños temporales, pero no se destruyen las casas, mientras que en otros sectores si se deja de producir, entonces en este tenemos los bienes inmobiliarios que no van a desaparecer porque no se vendan hoy», afirma.

No obstante, Font, el director de Estudios de Pisos.com, calcula que la compraventa de viviendas, en el mejor de los casos, perderá 50.000 operaciones: «Si la afectación resulta no ser tan importante, es posible que haya un descenso del 15% al 25% y 2020 cierre con unas 450.000 operaciones».

«Ahora el mercado está roto, no hay operaciones», sentencia Encinar, que alega que cuando se termine el confinamiento vamos a encontrar un mercado impulsado por 3 palancas: stock, transacciones y precio. «Estas van a funcionar de manera distinta. Por ejemplo, el stock será enorme, que se unirá a las alrededor de 1,5 millones de viviendas a la venta que ya tenemos en España».

A esto, se añadirá, según Encinar, la oferta embolsada, es decir, que ya estaba en el mercado pero no se le había dado salida; y «muchas viviendas nuevas que van a salir al mercado, tristemente, una parte será procedente de herencias«. El experto de Idealista cree que «hasta junio o julio» no empezará de nuevo a ponerse en marcha los procesos de comprar vivienda.

El teletrabajo cambia la vivienda

Una de las herencias que la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante cree que dejará el coronavirus en el sector inmobiliario es la necesidad de «un rediseño de la vivienda». Este llega, explica, a raíz del impulso que se ha dado en el teletrabajo. «La opinión generalizada es que lo del trabajo en casa va a aumentar, porque además las empresas ahorran», comenta

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«Eso significa», añade, «que las viviendas tienen que reinventarse generando espacios para poder trabajar». Es decir, según Taltavull, se busca a medio plazo un rediseño de los espacios inmobiliarios, mientras que los espacios de oficina ya no se necesitarán tanto. «El COVID-19 ha sido el pistoletazo de salida para un cambio radical de la forma de utilizar el espacio en todos los aspectos de aquí al futuro. Esto pasará por utilizar más intensivamente el espacio propio», afirma.

Díaz augura que el teletrabajo va a tener mayor protagonismo ahora en España: «No digo que ahora las oficinas se abandonen, pero sí que una parte de la actividad se haga en casa. El teletrabajo ha venido para quedarse, en qué medida no se sabe, pero podrá afectar también a los propietarios de oficinas».

Sin acceso a una hipoteca

La situación en la vivienda derivada del coronavirus no cambiará la barrera de entrada que tiene el pasar de alquiler a compra. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) pide que el Ejecutivo facilite la adquisición de una casa en propiedad. Para ello ha solicitado al Gobierno que se reduzca al 4% el IVA para la compra de primera vivienda, frente al 10% de la actualidad.

Esto sucede porque, aunque comprar una vivienda parece más barato que el alquiler en el panorama actual, esta no es una opción a la que pueda acceder todo el mundo, como ya explicamos aquí. Esto se debe a que se necesita un ahorro inicial grande que no todo el mundo tiene, así como unas condiciones específicas para poder acceder a una hipoteca.

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El experto de Idealista cree que la crisis provocada por el coronavirus «no debería hacer que gente que no cumpla estas condiciones acceda a una vivienda«, y explica que «lo que pasó en la crisis anterior, en la burbuja inmobiliaria, es que accedieron a una hipoteca personas que no deberían de haber accedido porque no tenían la capacidad de pago».

Esto resultó en que, cuando la economía se dio la vuelta, «la crisis fue más profunda porque había gente que tenía una hipoteca que no podía pagar», recuerda Encinar. Durante la burbuja inmobiliaria, los bancos ofrecían préstamos hipotecarios por el total del valor de tasación de la vivienda, e incluso llegó hasta el 107% del valor, según un informe del Banco de España. Sin embargo, el propio regulador bancario pone el límite recomendado en el 80% para reducir riesgos y minimizar la probabilidad de impagos, por lo que no se le debería conceder préstamos hipotecarios a aquellos que no tuvieran el 20% del valor de la vivienda ahorrado. 

7 Comentarios

  • Sinceramente, creo que es un análisis incompleto y muy superficial de la situación que se nos avecina.

    En primer lugar, no se tiene en cuenta el más del 30% de paro que hay actualmente, el cual puede ir a más, puesto que la miseria genera miseria. Esta pobreza, según fuentes de la Guardia Civil, generará una «okupación» forzada de segundas viviendas.

    En segundo lugar, y teniendo en cuenta que este país basa su «riqueza» en el turismo, este jamás volverá a ser el mismo. Puesto que por mucho que se quiera, si se impone el distanciamiento social ya impuesto, se verán afectadas en mayor o menor medida. Sobre todo las que impliquen aglomeraciones. Esto afectará aún más a la economía, generando más miseria y pobreza, la cual a su vez generará más y más miseria. Al caer el frío, miles de viviendas sin inquilinos, encontrarán sus ocupaciones. Y si se impone una obligatoriedad por vacunarse con una vacuna la cual no se sabrá cuales són sus efectos secundarios, ya que se debería esperar al menos 5 años para saberlos, también afectará al turismo, alquileres turísticos, hoteles, trabajo, economía, etc…

    Y sólo hay que leer el comentario de Maria del Carmen, para pisar un poco de pies al suelo y ver la realidad en que está la gran mayoría de la población, y parar de crear escritos de «cómo nos gustaría vernos», de algunos.

  • Puedo cancelar la compra de una vivienda después de haber firmado el préstamo personal? (Con derecho hacer una hipoteca)

  • Buenas,
    Yo tengo intención de comprar una vivienda en Barcelona. La
    zona tiene una afectación de parques y jardines de hace más de 30 años. La cuestión es que necesitaría saber que sucedería en caso de una expropiación por parte del ayuntamiento: ¿Como se tasaria la casa? ¿Como se pagaría el metro²?

    He llamado y escrito varias veces al ayuntamiento pero está todo parado por el Coronavirus y no consigo respuestas, a ver si alguien por aqui puede ayudarme.

  • Tengo firmado arras antes de la alarma y no puedo firmar escritura por que está todo parado , puedo dar por finalizado el. Contrato si vence el 29 de abril y renunciar a la compra

    • hola Fede por ley no pierdes la paga de señal porque es un caso sin precedentes debes renovar el contrato delante un notario antes del vencimiento ….espero que te he ayudado un saludo

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