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El coronavirus empuja a los pisos turísticos al mercado tradicional
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El coronavirus empuja a los pisos turísticos al mercado tradicional

Pese a que es difícil de cuantificar, los expertos del sector inmobiliario coinciden en que el descenso del turismo lleva a los propietarios a alquilar sus pisos en el mercado permanente

Victor Torres (Shutterstock)

María alquila a turistas su piso en Valencia en la plataforma Airbnb desde hace 3 años. Sin embargo, debido al coronavirus ha decidido pasarlo al mercado tradicional. «Ya lo tenía pensado, pero la crisis sanitaria te da un empujón para terminar de decidirte del todo. Ves algo más estable tener a alguien de manera permanente, porque no sabes qué puede pasar con el mercado, y esto [el coronavirus] puede volver a pasar», comenta.

Como el suyo, durante los últimos meses varios pisos han pasado de un mercado a otro, del vacacional al alquiler permanente, aflorando en webs como Idealista o Pisos.com. Pese a que es complicado saber con exactitud cuál ha sido el trasvase, las inmobiliarias detectan una tendencia surgida con la pandemia.

Según datos de Pisos.com, desde principios de marzo hasta finales de mayo, el 16,5% del total de inmuebles que se alquilaban con fines vacacionales han pasado a figurar como residencia. ¿Se trata de una tendencia permanente? ¿Es el final del piso turístico como lo conocemos? ¿Es solo una fase motivada por el coronavirus?

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Del mercado de alquiler turístico al tradicional

Durante los últimos años, el número de visitantes a pisos turísticos había ido aumentando, al mismo tiempo que lo hacía el número de visitantes a los hoteles tradicionales. Esto se debe al gran impulso del turismo español en los últimos años. De hecho, en 2019 llegaron a España 83,7 millones de turistas, según datos del INE.

Ahora, con la crisis generada por el COVID-19 se prevé que la tendencia caiga, al reducirse el turismo y el estudio de Pisos.com afirma que hasta mayo, 1 de cada 6 inmuebles que se alquilaban con fines vacacionales han pasado a figurar como residencial.

Esto se debe, según comentan desde la inmobiliaria, a que los propietarios han optado por garantizar sus ingresos mediante el arrendamiento tradicional de su vivienda. «Han renunciado a la mayor rentabilidad que les ofrecía el alquiler del activo a turistas que quizá este año no lleguen a venir», , comenta el portal Pisos.com en su informe.

María cuenta que solo tiene una reserva para agosto. «Se ha reducido muchísimo, cada año es variable pero en agosto puedo llegar a tener 4 o 5 reservas o incluso 2 pero de 15 días cada una… si podía ganar 1.200 euros ese mes por mi piso, este año ganaré la mitad y junio, julio son ingresos cero», lamenta.

Por su parte, el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, explica que en los últimos meses el número de pisos nuevos que han entrado en la plataforma para alquiler permanente ha sido exponencial. «En Madrid solamente en marzo teníamos 12.000 y ahora contamos con 20.000«. En el caso de Barcelona, han ascendido de los 9.500 a los 15.000.

No obstante, no pueden asegurar que todos ellos sean trasvases de apartamentos turísticos. «Cuando un piso se sube a Idealista no sabemos si viene de vacacional o no, pero sí hemos visto durante el confinamiento que había determinados barrios en los que entraban viviendas que por las fotos parecían de alquiler vacacional», comenta. En concreto, hace referencia a las zonas céntricas de Barcelona y Madrid. 

En el alquiler turístico hay que diferenciar entre el urbano y el de costa

«Esta oferta que ha entrado en algunas zonas puede haber sido de alquiler vacacional de propietarios que viendo que durante unos meses no van a tener turistas lo pasan a alquiler, como mínimo de temporada. Es una tendencia relevante en algunos barrios concretos», comenta el experto de Idealista.

Encinar explica que en el alquiler turístico hay dos grandes conceptos: el alquiler turístico urbano —que es la vivienda normalmente para unos días en Madrid, Barcelona, Valencia…— y luego el de costa.

«El alquiler turístico de costa se ha mantenido en los últimos años de manera consistente y probablemente haya aumentado, y el alquiler turístico de grandes ciudades ha sido en los últimos 4 años algo novedoso para España», comenta el experto que cree que en los pisos de costa ha habido menos impacto que en el de las grandes ciudades porque normalmente «se alquilan de manera estacional».

Por último, el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), Tolo Gomila, aseguró en una entrevista a principios de junio en 20 Minutos que el 6% de las viviendas a nivel de España han pasado del mercado de alquiler turístico al tradicional, pero que la cifra se dispara hasta el 40% en Barcelona y el 25% en Madrid.

«No obstante, ese traslado de oferta no está yendo al alquiler residencial normal sino principalmente a un modelo de arrendamiento de temporada que te permite arrendar por meses y que se basa en el artículo 3.2 de la ley de arrendamientos urbanos», comentó en la entrevista.

La página Inside Airbnb, que contabiliza los pisos turísticos publicados en la plataforma de Airbnb, hasta el 14 de mayo en Madrid había 11.197 casas enteras que funcionan como pisos turísticos en la plataforma. En Barcelona, hasta el 11 de mayo el número era de 8.912; en Sevilla de 4.474 y en Valencia de 4.561. En Mallorca, donde la actividad turística es predominante, el número llegaba hasta los 13.623 el 28 de mayo.

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Alquiler permanente o alquiler de temporada

Así, no todas las viviendas que salen del mercado de alquiler turístico pasan al mercado del alquiler permanente (o de vivienda habitual) como tal. Algunas van al alquiler de temporada.

El alquiler permanente se legisla con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde en el Artículo 3, se diferencia el modelo de temporada. En estos casos, el grado de protección del inquilino en cuanto a la duración del contrato es diferente. Así, en los arrendamientos de temporada buscan que el piso se convierta en un alojamiento transitorio y con aspiraciones de temporalidad, como unos meses o un año, y no en una vivienda habitual.

Por su parte, en el caso del alquiler de vivienda habitual, según el Artículo 9 de la LAU, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta cinco años si el arrendador es persona física (siete si es jurídica), aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior.

Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

No obstante, la vivienda se puede recuperar sin que se realice la prórroga obligatoria antes de este tiempo y una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, si se ha dejado constancia la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

«Yo no sé si voy a necesitar mi piso, entonces alquilar durante 5 años si quiere el inquilino, que es lo que establece la LAU, es muy arriesgado», explica María.

Por su parte, Encinar cree que muchas de las viviendas que se pasen a Idealista desde Airbnb «se van a quedar de forma permanente porque se alquilarán como mínimo ese año que pide la ley y yo creo que muchos propietarios van a tener la experiencia de ver que el alquiler permanente le da mucha más tranquilidad que el vacacional». 

Así, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda que cambiar de un piso turístico a residencial lleva unos trámites legales y que puede incluso llegar a ser ilegal si no se acredita correctamente la temporalidad del arrendamiento.

Para Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, la tendencia va a depender de cómo se recupere el turismo los siguientes meses y el año que viene. «De momento las expectativas es que no se va a recuperar demasiado rápido en el horizonte de un año en el que esto aún va a estar inestable. Yo creo que incluso la gente se puede decidir por vender», afirma.

Los precios del alquiler

Con este trasvase, se implanta la idea de que al aumentar la oferta de pisos de alquiler de vivienda habitual, el precio bajará. «Esta tendencia de pasar de un mercado a otro existe y ¿qué implica? La idea base muy establecida de va a bajar el precio del alquiler porque van a aflorar muchos pisos…», explica Taltavull.

Sin embargo, comenta, todo va a depender «de dónde estemos hablando». «Aquí los mercados y la localización específica de cada mercado va a determinar tendencias por un lado o por otro», determina la profesora.

El experto de Idealista cree que el trasvase de pisos de alquiler turístico a permanente «es una buena noticia». «El alquiler vacacional es un fenómeno que no es de ciudad, en realidad es de calles y de barrios. Había una gran concentración en determinadas zonas y es en esas zonas en las que han aflorado viviendas de alquiler turístico permanente. Es una buena noticia porque parte de ese alquiler turístico pasa a residencial y suelen ser zonas con una alta demanda», alega Encinar.

Por su parte, Paloma Tartavull recuerda que continúa habiendo «necesidad de alquiler» porque «ni hay oferta suficiente ni suficiente capacidad de pago ni entrada a hipotecas cuando nuestros demandantes potenciales están creciendo y se acumulan, por lo que se forma una bolsa».

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Tartavull asegura que el número creciente de migraciones hacia las zonas de trabajo y la formación de nuevos hogares jóvenes que no pueden entrar al mercado de la compra fomenta que la demanda siga siendo superior a la oferta, por lo que los precios continuarán elevados en zonas determinadas. «Aún así, si entrasen todas las viviendas turísticas de golpe en el mercado del alquiler permanente los precios se hundirían», alerta.

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