La primera sentencia contra un fondo buitre abre la puerta a anular cláusulas abusivas de miles de inquilinos

La primera sentencia impuesta en España contra un fondo buitre por incluir prácticas abusivas en un contrato de alquiler sienta precedentes “morales y sociales” para el futuro. No obstante, al tratarse de un juzgado de Primera Instancia el que ha dictado el fallo y no un órgano judicial superior, la decisión no marca jurisprudencia. Para crear una doctrina jurisprudencial el fallo debe dictarse por el Tribunal Supremo o Tribunales Superiores de Justicia.

Así lo afirman los expertos consultados por Newtral.es. En todo caso, precisan que gracias a esta sentencia “histórica”, los inquilinos “ya saben que son punibles” las “injustas” subidas desmesuradas del precio de su alquiler u otras cláusulas “abusivas” que incumplan con la normativa vigente. 

Precisamente, como los fondos de inversión imponen “contratos de adhesión” idénticos allí donde firman un alquiler, esta sentencia favorable servirá para animar a que más inquilinos denuncien, de forma que muchas sentencias como esta en diferentes puntos de España darían pie a que fije un criterio común de obligado cumplimiento en todos los juzgados del país.

La Justicia anula nueve cláusulas abusivas de un contrato impuesto por un fondo buitre a una inquilina de Barcelona

El fallo sin precedentes al que ha tenido acceso Newtral.es lo ha dictado la jueza Judit Peries del juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona. Este tribunal declaró nulas por abusivas varias condiciones impuestas en un contrato de alquiler por el fondo de inversión Lazora, filial de Azora, un gran tenedor de viviendas en régimen de alquiler en España con alrededor de 14.000 inmuebles en propiedad y compañía matriz de otros fondos inmobiliarios como Encasa Cibeles o Tèmpore Properties, según detallan en su página web. 

La sentencia llega dos años después de la demanda presentada por la inquilina Sílvia Torres, una vecina de Granollers (un municipio de la provincia de Barcelona), asesorada por el Sindicato de Inquilinas de Cataluña en colaboración con el Colectivo Ronda, organizaciones que ya habían iniciado campañas para denunciar y ayudar a otros vecinos afectados por estas mismas cláusulas.

“Esta victoria supone un precedente a nivel moral, es un punto de inflexión”, declara a Newtral.es Carme Arcarazo, la portavoz del Sindicato. “Es una sentencia que demuestra que se ha acabado la barra libre y nos anima a continuar con nuestro trabajo de litigio estratégico y a interponer las primeras denuncias colectivas contra otros fondos buitre en las que ya estamos trabajando”, adelanta. 

La decisión judicial ha anulado nueve condiciones contractuales que considera que no cumplen con la Ley General para la Defensa de los Consumidores –en materia de falta de transparencia– y con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estas cláusulas son:

1. La “bonificación de la renta” que permitía a Azora aplicar una “subida abismal” del precio del alquiler del 30% a partir del tercer año de contrato, “evitando la aplicación de la normativa legal” que impide que durante la vigencia del contrato se apliquen revisiones de la renta que superen el IPC interanual. En concreto, la magistrada ha sentenciado que es ilegal que el fondo impusiera un alquiler que comenzaba en los 690 euros que la inquilina pagaba mensualmente en el momento de formalizarse el contrato en enero de 2020 a casi 1.100 euros.
2. La cláusula que obligaba a la inquilina a pagar un “seguro de impago” que rompe “el justo equilibrio” entre las obligaciones de ambas partes, según la sentencia.
3. La condición que establecía que el contrato había sido negociado individualmente entre el casero y la inquilina, algo que no ocurrió ya que Torres no pudo ni siquiera ver el contrato hasta el día de la firma.
4. La posibilidad de retener la totalidad de la fianza en caso de desperfectos mínimos.
5. La imposición del pago del triple del precio del alquiler diario, por cada día de retraso en la entrega de las llaves o el desalojo del piso a la finalización del contrato.
6. La cláusula que exoneraba de responsabilidad a Azora en caso de corte de suministros por causa ajena al arrendador.
7. La condición que daba derecho al fondo de inversión a hacer visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado previo aviso.
8. La que permitía a Azora no devolver los gastos a la inquilina en caso de que la empresa incumpliera el contrato.
9. Y la que estipulaba que sería la inquilina la que tendría que asumir estos gastos por incumplimiento.

La única condición contractual denunciada por Torres y que la jueza no ha imputado es la que permite incluir a la inquilina en el registro de morosos si no paga. La jueza ha considerado aquí que no es nula porque la cláusula “se limita a transcribir disposiciones legales en esta materia”. 

Las cláusulas declaradas nulas son habituales en los contratos de los fondos buitre

La importancia que tiene esta histórica sentencia es que la probabilidad de que este mismo caso se repita en otras comunidades autónomas es alta debido a la forma de proceder de los fondos buitre. Y es que las condiciones contractuales declaradas nulas en esta sentencia no son exclusivas de Azora. De hecho, son habituales en los contratos que imponen a los inquilinos muchos fondos de inversión, según declaran los colectivos que han llevado el caso a la Justicia y los expertos consultados. Tanto en la forma como en el contenido.

“Estos contratos son contratos tipo, o contratos plancha, que se imponen a los inquilinos desde los fondos de inversión sin que estos puedan optar a negociar ninguna de las condiciones”, indica a Newtral.es Carlos Castillo, abogado especialista en arrendamientos urbanos del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). “Y en estos contratos se incluyen las cláusulas más abusivas y draconianas”, añade. Una práctica que lleva pasando desde hace años y que afecta a miles de arrendatarios en España. “El tipo de contratos que hacen los fondos buitre es siempre el mismo”, insiste. 

“Los contratos de alquiler que escriben los fondos son contratos de adhesión, es decir, un contrato no negociado en el que el inquilino no participa en su redacción y solo se adhiere con su firma”, explica Àlex Lasmarías, abogado laboralista del Colectivo Ronda. “Son contratos idénticos, por lo que estas cláusulas consideradas ilegales en esta sentencia están presentes en todos”, añade el abogado del Colectivo Ronda. 

Tanto es así que el Sindicato de Inquilinas ha mandado ya una carta a todos sus afiliados que habitan pisos propiedad de Azora para animarles a reclamar por la nulidad de estas cláusulas. Arcarazo asegura, además, que han empezado con Azora pero continuarán con los inquilinos que han firmado contratos con el resto de fondos ya que todos funcionan igual. 

Y esto es precisamente lo que puede contribuir a que se fije un criterio jurídico nacional: muchas demandas en muchas comunidades autónomas. 

¿Qué puede hacer ahora el fondo?

Azora dispone ahora de 20 días hábiles para apelar a la Audiencia Provincial de Barcelona. Como explican Arcarazo y Lasmarías, si el fondo decidiera apelar el recorrido legal del recurso recaería sobre la Audiencia Provincial de Barcelona. En caso de no darle la razón al fondo buitre y solidificar el criterio de esta sentencia, el fallo sí sentaría jurisprudencia aunque solo para los juzgados provinciales. Es decir, “crearía un criterio que tendrán que tener en cuenta otros juzgados catalanes que se enfrenten a casos similares”, indican. 

Eventualmente, si tuviera recorrido en otras comunidades y hubiera fallos dispares de cada Tribunales Superior, el caso podría llegar al Tribunal Supremo que tendría que unificar doctrinas. Y es el criterio que marque el Supremo el que tendrían que seguir el resto de tribunales del país.