Que hay que llevar a cabo una nueva regulación para el mercado de la vivienda de alquiler es algo en lo que coinciden los dos partidos que forman el Gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos. Sin embargo, difieren en la forma de hacerlo.
Tanto es así, que en la Ley de presupuestos, aprobada en octubre, acordaron que en tres meses llevarían al Consejo de Ministros una propuesta de regulación de la Ley de la vivienda en la que entraría el alquiler. Este plazo terminó en enero sin ninguna propuesta oficial.
Mientras que el PSOE quiere conseguir que se bajen los precios del alquiler con incentivos a los propietarios, Podemos quiere limitar directamente los precios. Por su parte, los expertos consultados por Newtral.es defienden que la solución es aumentar la oferta del mercado a través de vivienda social.
¿Qué propone el PSOE?
Según explicó el lunes 22 de febrero en rueda de prensa el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, del que depende Vivienda, el PSOE prefiere “incentivar, no penalizar” a los arrendadores en la futura ley de vivienda.
Así, su propuesta se basa en crear una serie de medidas fiscales que aún no han concretado. “Nos parece importante sacar viviendas al mercado y que haya estímulos para que se saquen estas viviendas al mercado de alquiler; para esto entendemos que es preferible incentivar”, aseguró Ábalos, que declaró que “la vivienda es un derecho, pero también es un bien de mercado que genera actividad económica”.
Los socialistas incluían en su programa electoral medidas para promover un precio asequible del alquiler, pero en ningún caso la opción por la que luego se optó en el acuerdo de Gobierno: desarrollar una normativa para “poner techo a las subidas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado” que establecerán los ayuntamientos.
De hecho, esta expresión es prácticamente idéntica a la que recogía Podemos en sus promesas de campaña, como ya explicamos aquí.
[Ausencias, renuncias y cesiones en el pacto de Gobierno de PSOE y Unidas Podemos]
¿Qué pide Unidas Podemos sobre el precio de los alquileres?
Por su parte, Unidas Podemos quiere limitar y congelar los precios actuales del alquiler en las zonas tensionadas basándose en el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda.
Además, la secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, propuso en el Congreso el 2 de febrero de 2021 que los grandes propietarios −que su partido quiere establecer para personas con más de cinco viviendas en vez de las 10 actuales− destinen el 30% de su vivienda a alquiler social.
Tras las declaraciones de Ábalos sobre no querer limitar los precios, Podemos ha recordado en varias ocasiones que “se tiene que cumplir lo acordado en el pacto de Gobierno”.
¿Qué dice exactamente el acuerdo de Gobierno sobre el alquiler?
Unidas Podemos basa su argumento en que lo que proponen es una medida que aparece en el acuerdo de Gobierno que firmaron con el PSOE por el cual forman parte del Ejecutivo en coalición. En concreto, señalan en su cuenta de Twitter el punto 2.9.3 en el que ambos partidos recogían que frenarán “las subidas abusivas del alquiler”.
“Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”, explica uno de los puntos del acuerdo. Además, se habla de determinar “zonas tensionadas” donde se pueda controlar la subida de los precios, así como usar de referencia el Sistema Estatal de Índices de referencia de Precios del Alquiler.
2.9.3.- Frenaremos las subidas abusivas del alquiler. Para ello:
Acuerdo de coalición PSOE-Unidas Podemos
-Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado. Se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica. Se tomarán en cuenta los avances de aquellas comunidades autónomas que tengan definido un sistema Referencia de Precios del Alquiler, agilizando los mecanismos que hagan posible su puesta en marcha.
-Los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho a una vivienda.
-El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Por su parte, Nacho Álvarez, Secretario de Estado de Derechos Sociales, publicó un hilo en redes sociales defendiendo la medida y su implantación en Alemania. Según Álvarez, “La regulación de los alquileres introducida por el gobierno federal de Alemania (‘Mietpreisbremse’) ha tenido un impacto claro: frenó la subida de los precios en ciudades como Berlín, sin reducir con ello la oferta de alquileres”.
La regulación de los alquileres introducida por el gobierno federal de Alemania (‘Mietpreisbremse’) ha tenido un impacto claro: frenó la subida de los precios en ciudades como Berlín, sin reducir con ello la oferta de alquileres.
— Nacho Álvarez (@nachoalvarez_) February 23, 2021
Es una vía para cumplir al Acuerdo de Coalición. pic.twitter.com/zr5O0ySwaB
¿Qué alegan los propietarios del control de precios del alquiler?
Asval, la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler, asegura que si se controlara el precio habría menos oferta, mayor dificultad de acceso a la vivienda, aumento de la inseguridad jurídica y menos inversión.
Además, reaccionaron a las declaraciones de Ione Belarra acerca de incluir en la futura Ley de Vivienda la obligación de destinar el 30% de sus viviendas a uso social, asegurando que supone “un nuevo atentado contra el derecho a la propiedad privada consagrado en el Artículo 33 de la Constitución Española”.
“Una medida así supone en la práctica una expropiación y lanza un mensaje contrario a la seguridad jurídica que se necesita para desarrollar el alquiler en nuestro país”, defienden desde la asociación.
¿Se regula ya el precio de la vivienda en alquiler en España?
En España el parque de vivienda en alquiler supone alrededor del 18% del total, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, recuerda a Newtral.es que la regulación del precio del alquiler ya se hace en España desde hace mucho tiempo.
“No nos equivoquemos, el control del alquiler ya existe, y se hace a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por ejemplo, cuando firmas un contrato, no te pueden subir luego el precio en un tiempo determinado”, comenta el experto que matiza que “lo que se quiere hacer ahora es todavía más control de precios: rentas congeladas”.
En esto profundiza Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, que explica a Newtral.es que la regulación de los alquileres es tan antigua que a las normativas que ahora mismo se están aplicando se las está llamando “de tercera generación”.
“La de la primera generación, que es la de fijar los precios, es la que se hacía en los años 60. Tenemos una larga experiencia en los países europeos de qué efectos tiene la fijación de los precios del alquiler”, comenta la experta de la Universidad de Alicante, que añade que “la segunda generación consistió en una intervención en el crecimiento de los precios, que es lo que ha habido tradicionalmente prácticamente en muchos países y también en España para los alquileres de largo plazo”.
Por último, “la política de tercera generación de alquileres de lo que habla es de intentar evitar el crecimiento en zonas de fuerte aceleración de precios y mercado tensionado”, señala Taltavull. En España este control específico se ha aplicado en Cataluña con la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda -recurrida en el Tribunal Constitucional por el Partido Popular-, que limita la subida de los precios del alquiler.
“Eso no quiere decir que esté vigente en toda Cataluña, sino en áreas en las que se ha considerado que se ha tensado el mercado”, aclara a Newtral.es Xavier Anzano, profesor del máster de Ciudad y Urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC). Para él, no tiene sentido que se haga una regulación para todos los territorios, pero sí que se lleve a cabo en zonas tensionadas como en este caso.
No obstante, para conocer los efectos de esta medida en el mercado aún es demasiado pronto, según explica García Montalvo: “En Cataluña no podemos saber qué ha pasado con esta aprobación porque fue en septiembre del año pasado, hemos tenido pocos meses y ahí no se puede ver el efecto”.
¿Qué efectos han tenido las medidas de limitación de precios en otros países?
Según la experta de la Universidad de Alicante, esta tercera generación de limitación del precio de los alquileres se está aplicando en lugares como Alemania, pero “solo en algunas áreas específicas, como en Berlín”.
“Otros han hablado de aplicarlo pero no lo han hecho todavía, como Reino Unido, porque se sabe lo que ocurre: si ajustas el precio, el mercado reacciona de otra manera que no es conocida, generando distorsiones”, alega la experta, que defiende que “una intervención de precios no es recomendable porque estás creando un mercado diferente con distorsiones que no eres capaz de controlar”.
[Los efectos del límite del precio del alquiler de vivienda en Berlín y París]
Otro de los casos es el de Suecia, donde las consecuencias, según Taltavull, son que “el mercado del alquiler privado ha desaparecido”. “Si tú controlas el precio lo que haces es desarmar el mercado y entonces desaparece como tal”, afirma.
Por su parte, García Montalvo habla del caso de Estados Unidos: “El último trabajo que se ha publicado es sobre el control de precios del alquiler en San Francisco, y lo que viene a decir es que los propietarios a largo plazo lo que hacen es vender la viviendas que están bajo control de renta”.
¿Funcionaría la limitación del precio del alquiler en España?
Para Taltavull, lo que provocan las medidas de control del alquiler es que el mercado privado retire la oferta, haciendo que muchas de esas unidades “salgan al mercado en propiedad”. “Sobresaturarías el mercado haciendo que los precios caigan y tendrás un número importante de personas que perderán mucha riqueza”, comenta Taltavull.
Lo mismo opina García Montalvo, que señala que “hay muchos estudios económicos que dicen que limitar el precio de los alquileres no funciona y que lo que genera es reducción de la oferta, cuando lo que se necesita es que aumente la oferta”.
Para el experto, el control de precios “hay que aplicarlo cuando se dan condiciones de monopolio, oligopolio con pocos oferentes, o muy poca información en el mercado”, que asegura “no es el caso del mercado del alquiler”.
“Como en España falta oferta lo último que tienes que hacer es que la oferta se retraiga, y esto ocurre si se regulan los precios. Nosotros hemos llegado a esta situación de falta de alquiler por el control de precios franquista y porque todo el mundo empezó a comprar vivienda en vez de alquilar, por lo que hay menos oferta en el mercado”, señala García Montalvo.
“En este tema sí que creo que hay unanimidad de que no funciona limitar el precio del alquiler. Si pones un límite el propietario puede decir ‘bueno, pues entonces vendo el piso y se acabó’. Además, hay que tener en cuenta que tiene unos gastos de mantenimiento”, alega el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra.
Sin embargo, para Anzano esto “solo pasaría siempre que haya una gran demanda de compra”. “Los propietarios no van a malvender sus viviendas si están teniendo una rentabilidad adecuada en los alquileres. Y más si hablamos de pequeños propietarios como es el caso de España”.
Para él, “todas las medidas son buenas si se hacen en un conjunto coherente de muchas medidas”, pero aclara que “aún así puede tener un impacto mucho mayor la regulación que esperar que los propietarios vayan a hacer alquileres más bajos para beneficiarse de unas posibles medidas fiscales”.
“Nunca debemos poner el debate en los efectos sobre el mercado de una sola medida porque nos estaremos engañando. En el mercado hay épocas que sube y épocas que bajan en función de los momentos económicos y la limitación de precios es una regulación que lo único que impide son estos incrementos salvajes”, asegura Anzano.
De hecho, para el experto existen “elementos que según el punto de vista de la teoría económica justificarían la necesidad de una regulación” en el mercado de la vivienda, e incide en que “desregular o liberalizar este sector no significaría una bajada de precios”.
Así, recuerda que “en el mercado de la vivienda actúan otros factores, que son movimientos especulativos de carácter mundial: de inversión, de ahorro, financieros…” y justifica para la regulación de precios la importancia de la relación entre las partes: “Es totalmente asimétrica, y no hablo solo en el caso de fondos, con cualquier propietario. El poder lo tiene el arrendador”.
¿Qué ocurre con la vivienda social en España? ¿Cuánta hay frente a Europa?
Una de las soluciones a las que apuntan los expertos y la alternativa que proponen para conseguir una regulación eficaz del precio de los alquileres es la apuesta por la vivienda social. “Puedes afectar a la oferta con un nuevo parque de viviendas públicas”, comenta Taltavull.
Aún así, Anzano recuerda que “no se puede hacer de un día para otro”. “Se tardarán décadas en recuperar las décadas perdidas. De momento llevamos muchos años anunciando 20.000 viviendas que aún no se han empezado a construir”, señala.
Según recoge en el Boletín Especial de Vivienda Social del 2020 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mientras que en los años 80 la promoción del parque de las viviendas protegidas se situaba alrededor del 50% del total de viviendas construidas cada año, en 2019 no llega ni al 9%.
El experto de la UOC añade que “igual que la limitación de precios no es la solución para todo, tampoco lo es la creación de más viviendas, tienen que ser muchas actuaciones a la vez”. “Que produzcas más vivienda no significa que vaya a bajar el precio ni de compra ni de alquiler”, recuerda, aunque matiza que en las viviendas sociales sí se podría limitar el precio.
En España la vivienda pública en alquiler solo cubre al 1,6% de los hogares y supone el 2,5% de vivienda social sobre el total de vivienda principal frente al 9,3% de la media de la UE, según el estudio del Ministerio.
No obstante, Taltavull advierte de que “estos datos no son comparables” porque “lo que nosotros llamamos vivienda pública no es siempre lo mismo que consideran otros países”.
Fuentes
- Xavier Anzano, profesor del master de ciudad y urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC)
- Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante
- José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra
- Anuncio de la aprobación de la Ley de presupuestos 2021
- Rueda de prensa de José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
- Intervención de Ione Belarra en la Sesión núm. 5 del 2 de febrero de 2021 del Congreso
- Comparador de programas electorales de Newtral
- Acuerdo de Gobierno de PSOE y Unidas Podemos
- Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda
- Tuit de Unidas Podemos del 22 de febrero de 2021
- Asval, Asociación de propietarios de viviendas en alquiler
- Encuesta de Condiciones de Vida del INE
- Boletín Especial de Vivienda Social del 2020 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña
Tengo la posibilidad de subir fotos para que vean como quedan algunos pisos de alquiler????
Pués nosotros estamos pensando en mejor malvender siempre es más rentable que pagar los impuestos del piso que impuestos más mantenimiento del inquilino + desperfectos que dejan. Quién apoya al propietario para cobrar eso??? Las aseguradoras no quieren hacerte seguro con derecho a reclamación de desperfectos. Si algo te quedó de la renta.. si es que cobraste.... lo dejas en el juzgado para que aún le den la razón a los inquilinos y ocupas. Quién hace éstas leyes??? Que revisen esto!!!! Saben porque los propietarios no reclamamos???? La ley les dá la razón al inquilino moroso, las paguitas, bonos para todo, descuentos, comida... La clase obrera a trabajar, trabajar sacrificándose toda una vida e intentando ahorrar para los que no dan palo al agua se beneficien. Yo ya cambié el chip en cuanto venda por lo que me den a disfrutar de lo poco que me queda que lo conseguí con mi esfuerzo. Nunca me faltó trabajo, precarios si, pero me gané mi vida sin aprovecharme de nadie. Como no me gustaba lo que tenía me fui formando en lo que pude, ciclos, cursos y por último conseguí hacer una licenciatura. Poco disfruté de terrazas ni de vacaciones, cuando mi marido se bajaba a la playa con los niños ,( en las supuestas vacaciones ) yo me quedaba estudiando, tenía que aprovechar cuando podía. Señores!!!! Tomen nota!!!!
Son tiempos distintos, situaciones distintas, la vida en general se ha encarecido más que lo que han subido los sueldos, y es algo que no digo yo, lo puede preguntar a cualquier economista.
Hace unos años te daban el 100% de una hipoteca, ahora mismo por poner un caso concreto que he estado mirando un piso en Valencia de segunda mano cuesta alrededor de 120.000€, dado que estan tasados en unos 100.000€ el banco te da 80.000 y requieres de los gastos derivados (notarias, hacienda, etc..) al final suma unos 50.000€, es decir, con un salario poco superior a los 1000€ has de pagar 700€ de alquiler, con el resto pagar agua luz, comida y de algún modo ahorrar esos 50.000€ para poder optar a una hipoteca.
Ese es el verdadero problema, mucha gente que estudió en la universidad no empezó a trabajar hasta los 25 años o más tarde, teniendo en cuenta que trabajen de forma continua muchos llegan a tardar unos 50 años en conseguir los ahorros, pues apenas pueden llegar a ahorrar poco más de 1000€ anuales (sin, salir, sin vacaciones, etc), por lo que al final ante la visión de que poder comprar una vivienda llegará dentro de 50 años (si llega), muchos optan por vivir el ahora.
En cuanto al alquiler, lo cierto es que no hay derecho y en eso te doy el 100% de la razón.
Yo vivo tambien de alquiler ahora mismo, trato la casa como si fuese mia, tengo mi seguro de hogar, paso las revisiones del gas, pinto cuando es necesario etc...
Pero es cierto que hoy en dia se hace complicado, la gente ha perdido la empatia, en mi barrio conozco casos de gente que destroza casas, caseros abusivos que suben el precio de pronto o que no reparan los problemas .
A la gente se le olvidan 2 cosas,a los inquilinos se le olvida que las casas hay que cuidarlas, da igual que sea tuya o en alquiler pues a fin de cuentas es donde vives, tu hogar. A los caseros se les olvida, que en sus pisos viven familias, con sus historias, problemas de salud, economicos, etc... Subir el alquiler, a veces significa que esa familia que llegaba mal a fin de més no pueda llegar, lo que desemboca en impagos y normalmente esto desencadena en una escalada de acciones hostiles por ambas partes.
Tengo dos hijos. Un piso én finca de 1890, mi hija está fuera de la ciudad por trabajo, mi hijo con 20 años y trabajó precario. Me dices que pague impuestos como si estuviera alquilado, ya que está vacio ?
la propiedad privada no se toca; vale. Pero si alguien tiene un piso desocupado debe pagar impuestos por él del mismo importe que si lo tuviera alquilado. Con una breve preparación miles de jóvenes con estudios, y en paro actual, podrían trabajar controlando el mercado.
Ganaría la hacienda pública y la ciudadanía.
No es necesaria ningina medida de este tipo. Obviamente a todo el mundo le gustaría vivir en zonas con toda clase de servicios, bien comunicada, con el super, el metro y el ambulatorio en la puerta de casa, al lado de parques y zonas de ocio, y a ser posible que la casa tenga una vista despejada o bien pisos alto a partir de la mitad del edificio hacia arriba, pero eso son privilegios (porque sí, son privilegios y más aún en zonas urbanas o céntricas), y los lujos hay que pagarlos. Tan injusto es que haya alquileres abusivos como precios bajos en zonas con toda clase de servicios. El límite está en lo que cada persona pueda permitirse. Si alguien no puede acceder a un alquiler dentro del centro, seguro que hay barrios o pueblos más baratos pero con menos servicios. ¿Por qué no se van los interesados a esas zonas? ¿Qué derecho o criterio tiene una persona sobre otras, para exigir pagar menos en zonas con una alta demanda?
Actualmente, los precios son abusivos tanto si la vivienda está en una zona con servicios como si no, no se puede permitir que está situación continúe, el gobierno o ayuntamientos debe controlarlo, como sucede en otros países europeos.
Me gusta tu forma de ver la realidad. Se quiere todo por nada y eso no es compatible. Lee mi comentario por favor. Un saludo.
Pues a ver si arreglan algo porque pedir 800 por un piso de una sola habitación ahora con la que esta callendo, con los contratos y salarios mediocres que hay es pedirle aúna persona que de casi todo lo que gana para pagar un piso, piden contratos indefinidos y hoy en día no están contratando son todos trabajos de ETT por 3 meses y fuera o te renuevan otros 3 meses y con eso no te alquilan nada y que se supone que hagan las familias ir a vivir bajo un puente? Porque eso es lo que va a tocar