En España la limitación del precio del alquiler de vivienda es un tema de actualidad que se debate incluso entre los distintos miembros del mismo Gobierno. Sin embargo, en otros países europeos es una realidad desde hace años.
Alemania y Francia lo han implementado en lugares de su territorio con una oferta muy tensionada, como son Berlín y París. Varios expertos explicaron aquí a Newtral.es que lo que ocurre cuando se limita el precio de la vivienda en alquiler es que “el mercado reacciona de otra manera que no es conocida, generando distorsiones”. Así, coincidían en que se consigue bajar el precio del alquiler, pero que la oferta de pisos se reduce.
De hecho, varios estudios sobre la aplicación de estas medidas de control de alquiler en Berlín y París, recogen que precisamente esto es lo que ha ocurrido en estas regiones: el precio baja, pero también lo hace la oferta. Explicamos aquí qué ha ocurrido con estas ciudades tras la limitación del precio del alquiler de vivienda.
[PyR: qué ocurre con la regulación del alquiler de la vivienda en España]
Berlín: la ley a la espera de una decisión jurídica
En Alemania se introdujo en 2015 una ley para poner freno a las subidas del alquiler que limitaba el precio en los nuevos contratos en áreas tensionadas. Estas medidas, según recoge un informe del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) solicitado por el Ministerio Federal de Justicia y protección del consumidor, consiguieron en general una “desaceleración moderada”.
El documento recoge que en zonas donde en los años precedentes los precios habían subido mucho se evitaron repuntes fuertes, aunque el informe también señala que seguían existiendo ofertas de alquiler por encima del límite de alquiler superior permitido.
En Berlín, al ser la problemática más pronunciada, en febrero de 2020 también entró en vigor la conocida como ley Mietendeckel para limitar el precio de los alquileres en las viviendas. Esta norma establece un precio por metro cuadrado en función del año de construcción, la zona y estado de la vivienda, así como las mejoras que hayan tenido durante los últimos cinco años.
La horquilla va desde 5 euros el metro cuadrado para viviendas construidas antes de 1918 hasta 9,80 euros en las edificadas entre 2003 y 2013. En las nuevas viviendas no se aplica.
En Newtral.es nos hemos puesto en contacto con el Ayuntamiento de Berlín para que nos explicara si la medida ha funcionado y nos han remitido a un estudio de Immobilienscout 24. En él, se explica que los precios de los arrendamientos cayeron el 7,8% pero que “un año después de la entrada en vigor las tres cuartas partes de los propietarios siguen superando los límites máximos permitidos en los nuevos anuncios de alquiler”. Estas pueden tener sanciones de hasta 500.000 euros.
Además, el estudio también señala que la oferta de pisos en alquiler que entran en los parámetros del control de renta “ha disminuido significativamente”. “La competencia por los apartamentos en oferta se intensificó significativamente”, señala el informe.
En un informe, también del DIW, en este caso sobre la nueva normativa de Berlín, identifican “una disminución considerable en la cantidad de unidades de alquiler anunciadas”, lo que provoca que “los recién llegados y los jóvenes que alquilan por primera vez se enfrentarán a más obstáculos para encontrar un lugar adecuado para vivir”.
Lo mismo recoge el portal inmobiliario Inmmowelt que analiza que aunque los alquileres están cayendo en Berlín, “los apartamentos existentes cada vez más asequibles están desapareciendo del mercado”. Además, adelanta que aún “no se puede determinar ningún cambio significativo en la estructura de la oferta” en otras metrópolis alemanas.
Sobre este tema el instituto económico alemán IFO recogió en otro estudio que los alquileres habían bajado para los apartamentos existentes, pero había aumentado en los nuevos. Además, reflejaba también que la oferta se había contraído.
En la misma línea se inclina un análisis del Instituto Económico Alemán, un instituto privado de investigación económica, que alerta de que “los alquileres congelados o rebajados motivarán incluso a más personas a buscar un apartamento en Berlín”. “Esto aumenta la ya gran escasez en el mercado de la vivienda y la competencia por los apartamentos sigue aumentando”, señala.
Así, según los distintos informes, la medida provoca que los propietarios saquen menos pisos al mercado y que la demanda también aumente, algo que preocupa en un país con un modelo de vivienda diferente al español, ya que mientras que en Alemania el 49% de la vivienda es en alquiler, en España solo supone alrededor del 18% del total, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE.
Otro tema de preocupación que rodea a la ley Mietendeckel es que está recurrida en el Tribunal Constitucional alemán por considerar que se viola la propiedad privada y que no forma parte de las competencias del gobierno de la ciudad. En caso de que el TC la tumbe los inquilinos deberán reembolsar a los propietarios el dinero que se hubiera reducido durante el periodo que haya estado en marcha.
París, dos leyes de límite del precio del alquiler en cinco años
En Francia el 36% de las personas viven de alquiler y para facilitar la entrada se aprobó la Ley Alur en 2014 que permitía limitar las rentas en zonas más tensionadas. Sin embargo, la justicia frenó la ley en 2017, lo que según estudios como los de la asociación de consumidores francesa CLCV y los del Observatorio de los Alquileres de París, provocó que se dispararan los precios de nuevo.
Es por eso que se aplicó una nueva normativa, la Ley Elan, que limita el precio del alquiler en París y que se aplica desde julio de 2019. Esta normativa divide la ciudad en 14 sectores geográficos, agrupando 80 barrios en los que se han fijado niveles de precios de referencia y las multas por infringimiento van desde los 5.000 a los 15.000 euros.
El precio no puede exceder el 20% del valor de referencia fijado cada año por decreto, que contempla criterios como la localización, el número de habitaciones o el año de construcción.
Estudios como el del ministerio francés de de la Transición Ecológica y Solidaria de julio de 2020 concluía que las leyes al respecto han sido “poco respetadas en general” y recogía que “casi una de cada cinco viviendas supera los topes entre todos los nuevos contratos firmados durante el período de gestión”. “Esto puede ser vinculado a la falta de control del dispositivo”, alertaban. Aquí puede verse la evolución de los precios estandarizados.
Lo mismo ocurría con la ley anterior, la Alur, según un informe de MeilleursAgents, una compañía francesa especializada en precios de propiedad inmobiliaria. Este aseguraba que alrededor del 53% de las ofertas de vivienda no seguían las normas de control de renta.
También un análisis de Óscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, determina que en mercados en los que la demanda excede a la oferta, como es el caso de París, la regulación de rentas de alquiler actúa de forma distinta a la prevista.
“En lugar de dar entrada a los demandantes de menor poder adquisitivo, por una parte ha generado la creación de un mercado opaco de rentas ante el cual los inquilinos prefieren no actuar por temor a perder la vivienda y por otra parte, aquellos propietarios que respetan los límites de renta establecidos pueden contratar con inquilinos de mejor solvencia puesto que al formalizar contratos a un precio muy ajustado pueden escoger entre sus potenciales inquilinos aquel que les ofrezca más garantías y solvencia”, señala.
[El coronavirus empuja a los pisos turísticos al mercado tradicional]
No obstante, muchos de los estudios sobre el precio de la vivienda en distintas ciudades o países europeos están muy enfocados al efecto que ha tenido la COVID-19 en el mercado, como los realizados por Paris property group.
Fuentes
- Preguntas y respuestas: qué ocurre con la regulación del alquiler de la vivienda en España
- Ayuntamiento de Berlín
- Informe del 2015 sobre la limitación de precios del alquiler en Berlín del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW)
- Evaluación del freno de alquiler del Ministerio Federal de Justicia y protección del consumidor
- Ley alemana Mietendeckel
- Puntos clave del MietWoG Bln (cobertura del alquiler alemana)
- Estudio de Immobilienscout 24 sobre la limitación de precios del alquiler en Berlín
- Informe del 2021 sobre la limitación de precios del alquiler en Berlín del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW)
- Estudio del portal inmobiliario Inmmowelt sobre la limitación de precios del alquiler en Berlín
- Estudio del Instituto económico alemán IFO sobre la limitación de precios del alquiler en Berlín
- Análisis del Instituto Económico Alemán sobre el límite del alquiler
- Encuesta de Condiciones de Vida del INE
- Datos de vivienda en alquiler Eurostat
- Ley Alur
- Estudio de la Asociación de consumidores francesa CLCV
- Estudio del Observatorio de los Alquileres de París
- Ley Elan
- La regulación de los alquileres en París
- Regulación del alquiler del Ayuntamiento de París
- Estudios del Ministerio francés de de la Transición Ecológica y Solidaria de julio de 2020
- Evolución de los precios estandarizados en París
- Análisis de Óscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona sobre la regulación de los precios del alquiler en París
- Estudios de Paris property group
Me parece una autentica burda este tipo de medidas que solo valen para la galeria, y hacer ruido mediatico, sin soluciones reales. La problematica se ayuda a resolver por caminos muy distintos y globales, lo primero es facilitar el acceso a las familias y ciudadanos más vulnerables con ayudas y avales directos tipo cheque vivienda válidos tanto para alquilar como para comprar. A partir de aquí abrír un conjunto de medidas para aumentar la oferta y penalizar las viviendas
Pues estaba claro y lo que no se sabrá que se cobre en negro. El problema se puede paliar construyendo más vivienda. No existe Solución a corto plazo.
Lo de ayudas y tal... pues más de lo mismo; que lo solucione el estado. Es decir, más gasto público cuando ya somos un país deficitario. Eso genera desempleo. Vamos, que genera dependencia y en algún momento no habrá dinero, menos empleo... y las políticas sociales no darán para nada, desaparecerán o las pillarán 4 gatos.
Así es como las políticas sociales en pro de la igualdad terminan generando más desigualdad donde los que menos tienen son más que antes y tienen menos aún.