El Boletín Oficial del Estado (BOE) acaba de publicar el índice de precios de referencia para los alquileres, la medida estrella de la Ley de Vivienda para contener el alza de las rentas. Cataluña es por ahora la única comunidad que ha solicitado la aplicación del índice en 140 zonas tensionadas de su territorio, tal y como detalla otra resolución publicada también en el BOE. Puedes consultar todos los municipios considerados zonas tensionadas aquí.
¿Qué es una zona tensionada? Son áreas en las que las condiciones del mercado de la vivienda (precio del alquiler o coste de las hipotecas) hacen que exista riesgo de oferta insuficiente para las necesidades de la población.
Contexto. El índice para limitar los precios del alquiler en áreas tensionadas que publicó el Gobierno en el mes de febrero en la web del Ministerio de Vivienda sólo se puede aplicar en las comunidades autónomas que lo soliciten y por el momento la única que lo ha hecho ha sido Cataluña.
¿Qué periodo de vigencia tienen los municipios declarados como zona tensionada?
La vigencia de esta categoría específica será de tres años desde el día siguiente a la publicación de la resolución correspondiente en cada caso sobre dichas zonas tensionadas tal y como refleja el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.
Por eso en el caso de los municipios denominados como zonas tensionadas de Cataluña el período de duración es del 16 de marzo de 2024 hasta el 16 de marzo de 2027, tal como indica la web del Ministerio de Vivienda.
¿Dónde puedo ver todos los municipios que sean considerados zonas tensionados?
El Ministerio de Vivienda irá incorporando en el apartado específico de su web la información relativa a todos los municipios considerados como zonas tensionadas (donde por el momento solo está Cataluña) a medida que así lo vayan solicitando el resto de comunidades autónomas y el período concreto de duración de cada uno.
¿Cómo deben ser los nuevos contratos de alquiler en las zonas tensionadas?
En los nuevos contratos de alquiler de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado (como es el caso de los 140 municipios de Cataluña), la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de alquiler de vivienda habitual que hubiese estado vigente a lo largo de los últimos cinco años en la misma vivienda. Eso sí, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior y sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior, tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos y señala el Ministerio de Vivienda.
Solo puede incrementarse el precio del alquiler, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de alquiler de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda haya sido rehabilitada según indica el artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y dicha reforma haya terminado en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato de alquiler se hubieran terminado las obras de rehabilitación o mejora de la vivienda y se acredite un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
- Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato de alquiler se hayan terminado obras de mejora de la accesibilidad y se pueda acreditar.
- Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Si el arrendador es un gran tenedor. Además de los límites ya señalados, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Esta misma limitación aplica a los contratos de alquiler de inmuebles de zonas tensionada que nunca hayan sido alquilados conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos en los últimos cinco años.
¿Quiénes son los grandes tenedores de vivienda? Son personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial (sin contar garajes y trasteros). El resto se consideran pequeños propietarios.
Los 140 municipios de Cataluña calificados como zona residencial tensionada son:
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt y Vilassar de Mar.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
- Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024
- Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, por la que se modifica la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto, por la que se declaran zona de mercado residencial tensionado varios municipios, de acuerdo con la Ley Estatal 12/2023, de 14 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Ministerio de Vivienda
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
