El Ministerio de Vivienda informó a principios de febrero a las principales plataformas de alquiler turístico de que estaban anunciando más de 86.000 pisos turísticos y de temporada ilegales, viviendas que no cumplían con los requisitos necesarios para obtener un número de registro de alquiler, obligatorio desde julio de 2025.
- Desde Newtral.es hemos realizado un análisis a partir del Registro de Único Digital (RUA) del Ministerio de Vivienda, al que hemos accedido vía solicitud de transparencia, y de la información proporcionada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En él, hemos calculado la diferencia entre el número de pisos turísticos registrados y los anuncios detectados en plataformas digitales.
- La conclusión extraída es que en noviembre de 2025 el número de viviendas turísticas anunciadas sin licencia superaba las 120.000, un 37% del total.
El registro de arrendamientos. El Real Decreto 1312/2024 obligó a los titulares de alojamientos de alquiler de corta duración y turístico a inscribir previamente los inmuebles en un registro estatal para facilitar su supervisión por parte de las administraciones. Para lograr este objetivo se lanzó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, una plataforma que centraliza todos los datos sobre alquileres de corta y media duración.
- Las plataformas digitales que anuncian este tipo de viviendas están obligadas a recabar los números de registro de los arrendadores y compartir periódicamente los datos en este sistema.
Viviendas anunciadas y registradas. La comparación entre el número de licencias existentes en cada municipio, proporcionado por el Ministerio de Vivienda, y la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas, permite conocer con más detalle dónde se localiza el mayor número de anuncios de viviendas turísticas sin licencia.
- En siete de cada diez municipios que contaban con viviendas turísticas, el número de anuncios correspondientes era superior al de las licencias expedidas.
- Destaca el caso de Madrid, donde había una vivienda registrada por cada 14 anuncios en plataformas. En la capital se habían concedido en noviembre licencias para ejercer como piso turístico a 908 viviendas, mientras que el INE contabiliza más de 12.600.
- Por su parte, en Barcelona el número de pisos turísticos superaba en 1.352 al de los registrados en el RUA.
Municipios turísticos. Las diferencias también son mayores en otras zonas turísticas y costeras, como se puede observar en el mapa. Algunos ejemplos de esta situación se dan en Marbella (Málaga), donde en noviembre había 3.363 viviendas registradas y 7.914 anunciadas. Es decir, el 57,5% no estaban registradas. Un fenómeno similar se podía localizar en otros municipios como Valencia, con un 65% de pisos turísticos que no estaban presentes en el RUA, o en La Oliva (Las Palmas), con un 57,6%.
Causa de las diferencias. Que en un municipio existan más anuncios de pisos turísticos que licencias aceptadas por el ministerio no implica necesariamente que esos alquileres sean ilegales.
- Mercedes Blanco, vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya y CEO de Vecinos Felices, explica que, aunque “es evidente que puede haber vivienda turística ilegal, reducirlo todo a esa expresión sería simplificar demasiado”.
- Marta Plaza, socia del despacho de abogados GTA Villamagna, defiende una posición similar, sosteniendo que, aunque los pisos ilegales son una parte relevante del fenómeno, no son la única.
La principal explicación se sitúa para Blanco en “desajustes administrativos o procesos de regularización”. Como la concesión de licencias es una potestad autonómica, puede darse el caso de que una vivienda posea este permiso pero no se haya incluido en el registro del ministerio por retrasos en la inscripción debidos a “cuestiones formales o documentales”.
- Asimismo, tanto Blanco como Plaza indican que las plataformas pueden mostrar anuncios que sí se correspondan con alquileres ilegales, pero que sean antiguos o estén inactivos o en proceso de retirada, algo que también puede distorsionar las cifras.
Más licencias que alquileres. Casos como el de Salou, donde el número de licencias superaba al de anuncios, se deben a que la posesión del permiso para alquilar una vivienda en modalidad vacacional no implica que esta tenga que alquilarse siempre como tal. Mercedes Blanco pone el ejemplo de viviendas que estén cerradas temporalmente o que se hayan terminado destinando a otras modalidades de alquiler. Incide en que es necesario tener en cuenta la realidad turística de cada municipio, ya que en las ciudades medianas “el mercado turístico es mucho más limitado y muchos propietarios optan por fórmulas más estables”.
Nota metodológica
Mientras que el RUA recoge tanto el número de viviendas con licencia para el alquiler de temporada como para el vacacional, la estadística elaborada del INE se centra en estas últimas. Por ello, en el análisis solo se ha seleccionado una parte de la información proporcionada por el Ministerio de Vivienda, dejando de lado los alquileres de temporada.
Tanto el INE como el ministerio recogen la misma definición de viviendas turísticas, remitiendo en ambos casos a la legislación de las comunidades autónomas, que son las principales responsables de esta competencia.
El periodo de tiempo de referencia en ambos casos es el mismo, noviembre de 2025, al ser la fecha más reciente para la que el INE tiene información.
Pueden existir pequeñas discrepancias en algunos municipios entre el número real de viviendas registradas y el mostrado en el análisis. Los datos proporcionados por el ministerio incorporan algunas erratas (como incorporar A Coruña en tres ocasiones, pero con variaciones en el nombre, o incluir barrios y pedanías como si fuesen municipios). Para tratar de minimizar su impacto, se ha llevado a cabo una revisión manual del RUA para corregir las inconsistencias detectadas.
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