Las viviendas protegidas en España son en su mayoría de titularidad privada y con posibilidad de venta a precio de mercado

La vivienda protegida puede ser de titularidad pública o privada, pero en España es, en su gran mayoría, de titularidad privada. De hecho, el parque de vivienda protegida pública (al que se unirían las 50.000 viviendas de la Sareb anunciadas) ocupa solo el 2,5% del total de construcciones del país, muy por detrás de la media de la Unión Europea (9,3%), como contamos en Newtral.es.

La diferencia principal entre vivienda protegida de titularidad privada y de titularidad pública es que la primera no vela por preservar su función social a lo largo de toda la vida útil del inmueble. Esto es porque, tras pasar ciertos años (que determina cada comunidad autónoma), las viviendas protegidas se descalifican, es decir, dejan de estar protegidas y entran en el mercado libre, desregularizado y mucho más caro. 

Los expertos consultados utilizan las palabras “ambiguo” u “opaco” para calificar el parque de vivienda protegida en España. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana tampoco tiene una definición oficial de este concepto ni una regulación común al respecto. “La terminología no es única, dado que la calificación de las viviendas es competencia autonómica; por ello, no detenemos datos desglosados”, afirman a Newtral.es fuentes de la cartera que dirige Raquel Sánchez. Por tanto, en cada territorio se define la protección, los regímenes de tenencia o las características de las viviendas con algún tipo de protección. 

La vivienda social en España se puede vender en el mercado al cabo de pocos años

Una vivienda social es toda aquella que tiene alguna limitación o regulación en su precio y en su disposición y que recibe ayudas públicas de algún tipo. En España, la política estrella de vivienda social es la vivienda de protección oficial (VPO) que cada comunidad autónoma desgrana en todo tipo de siglas según distintas características.

El modelo de vivienda protegida que se ha construido en España ha seguido una tendencia muy concreta: son viviendas de titularidad privada, que se pueden comprar y vender por el precio del mercado libre pasado un tiempo determinado. Una opción que ha acabado por arrinconar a la vivienda protegida de titularidad pública, la que no se puede vender en toda la vida útil del inmueble. 

“Las viviendas protegidas en España las promueve el sector privado, tienen limitaciones en sus características superficiales, constructivas y de precio, y sus futuros propietarios reciben ayudas para adquirirlas”, explica a Newtral.es Iván Rodríguez, doctor arquitecto y profesor asociado del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid.

“Uno de los problemas principales de la vivienda protegida en España es precisamente este: al cabo de unos pocos años, se puede adquirir a precios del mercado libre, es decir, el ciudadano hace negocio”, analiza, por su parte, Juan Pedro Caro, socio fundador y CEO de la consultora inmobiliaria Templo Consulting.

Según los últimos datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre fue de 1.749,2 euros en el cuarto trimestre de 2022. En cambio, el de la vivienda protegida fue de 1.158,1 euros. 

“Si se fija un plazo de protección tan pequeño [de 15 años en Madrid] y se da la opción a que se pueda adquirir en propiedad en vez de mantener el arrendamiento, especular con la vivienda protegida es fácil”, añade Caro. 

Características principales del mercado de vivienda social en España

Aunque cada territorio condiciona este tipo de inmuebles con sus propias definiciones y requisitos, las viviendas protegidas en España tienen particularidades comunes que están recogidas en el trabajo del arquitecto Jordi Bosh y la economista Carme Trilla El parque público y protegido de vivienda en España: un análisis desde el contexto europeo:

• El inmueble protegido debe destinarse a la vivienda habitual y permanente, nunca como segundas residencias
• Sus propietarios o inquilinos superan un umbral de ingresos máximos (un porcentaje concreto del IPREM, un indicador que marca el baremo de ingresos para acceder a las ayudas sociales que fija cada comunidad autónoma) y carecen de otra vivienda en propiedad
• Su construcción es impulsada por el sector público (lo habitual en España: la venta de terrenos públicos a promotores privados para que lo utilicen para ese fin)
• Cumple con unos requisitos físicos en cuanto al diseño, calidad y habitabilidad (unos metros cuadrados mínimos, en el caso de la Comunidad de Madrid, 150)
• Está sujeta a un régimen jurídico específico durante un periodo de tiempo determinado (precio máximo más bajo que el del mercado libre, transmisión de uso y titularidad).

La vivienda protegida en la Comunidad de Madrid: pisos de 150 metros cuadrados que se descalifican a los 15 años

Según el grado de protección, las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid se clasifican en varios tipos: 

• Viviendas de protección pública básica (VPPB): Estas residencias cuentan con una superficie construida de 110 metros cuadrados como máximo. Excepto para aquellas que se destinen a familias numerosas, que pueden superar esta medida y llegar hasta los 150 metros cuadrados. Para adquirirlas, los ingresos familiares no pueden ser superiores del 5,5 veces el IPREM (es decir, no superar por 5,5 los 600 euros mensuales brutos de este indicador público, 3.300 euros al mes)
• Viviendas de precio limitado (VPPL): Su superficie no puede superar los 150 metros cuadrados y sus propietarios no exceder por 7,5 el IPREM (no tener ingresos superiores a 4.500 euros brutos al mes).
• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Están destinadas al alquiler y la renta está limitada. Para poder adquirirlas, los ingresos familiares no pueden exceder por 5,5 el IPREM. Las que ofrecen al inquilino la posibilidad de comprarla al cabo de siete años se denominan Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC). Y cuando los que aspiran a esta opción son personas menores de 35 años, se califica como Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA OC J). 
• Vivienda de Integración Social (VIS). Están destinadas a colectivos desfavorecidos. No se adquieren en propiedad y su superficie es de 130 metros cuadrados como máximo.

Las dos últimas, VPPA y VIS, son las que menos se han construido en Madrid, como indica Caro, de Templo Consulting. “La vivienda protegida que se construye actualmente en Madrid son inmuebles de tres dormitorios, dos baños, dos plazas de garaje en urbanizaciones cerradas, con piscina, pádel, gimnasio y zonas comunes”, asegura.

Actualmente en la Comunidad de Madrid las viviendas están protegidas por un plazo de entre 10 y 15 años (dependiendo del tipo de vivienda), ese es el momento en el que pasan a estar descalificadas. Es decir, el propietario de una casa protegida en Madrid que adquirió por un precio reducido tiene que esperar 15 años como máximo para venderla al precio que marca el mercado libre. Si la vende antes de ese periodo, podrá hacerlo solo por un valor máximo legal de venta que fija la legislación madrileña para cada caso.

“En Madrid, una vez descalificada la vivienda protegida es posible multiplicar por dos su valor en el mercado libre”, indica Caro. 

La vivienda protegida en Cataluña

En el caso de Cataluña, existen tres tipologías de viviendas protegidas según el límite de renta de los propietarios que pueden adquirirlas:

• Vivienda de régimen especial: para familias con ingresos que no superen 2,5 veces el Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), es decir, los 1.536,6 euros brutos mensuales.
• Régimen general: para viviendas situadas en zonas tensionadas, el límite de los ingresos familiares es 5 veces el IRSC (es decir, no superar los 3.073,25 euros mensuales). Para el resto, 5,5 veces este indicado (no exceder los 3.380,6 euros al mes)
• Viviendas de precio concertado: Destinadas a familias con ingresos no superiores a 6,5 veces el IRSC (3.995.2 euros al mes).

Como ocurre en Madrid, estas viviendas están protegidas un plazo máximo de 30 años y un mínimo de cinco, el cual depende del tipo de promoción y el área donde se encuentre el inmueble (más o menos tensionada). 

La vivienda protegida en Andalucía

Igual que en Cataluña, en Andalucía existen los mismos tipos de viviendas protegidas aunque los límites de rentas son distintos. 

• Régimen especial: 3 veces el IPREM (los ingresos de la unidad familiar no pueden superar los 1.800 euros brutos al mes) y la duración de la protección se extiende 15 años.
• Régimen general: 4 veces el índice estatal (2.400 euros mensuales como máximo) y se descalifica a los 10 años.
• Precio concertado: 5,5 veces el IPREM (3.300 euros al mes) y siete años para poder vender la vivienda al precio libre del mercado.

Para conseguir cualquiera de estas viviendas hay que informarse en los ayuntamientos del municipio en el que el interesado está empadronado, el lugar que tendrá la información de la empresa que promociona las viviendas protegidas. La asignación de estas viviendas se hace mediante sorteo.