Así afectará en los impuestos el cambio de Hacienda en la valoración de inmuebles

El Ministerio de Hacienda y Función Pública ha cambiado la forma de calcular la base imponible de dos impuestos relacionados con la vivienda: el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible de estos dos impuestos se calculará, a partir del 1 de enero de 2022, con el valor de referencia, y no con el valor real del inmueble, como recoge el Ministerio en esta medida. Hasta ahora, el pago de estos impuestos se calculaba a través del precio efectivo que se hubiera determinado en la compraventa del inmueble, pero ahora se hará con un cálculo medio del Catastro. Según Hacienda, esto servirá para luchar contra la litigiosidad y no tendrá carácter retroactivo.

Aun así, este nuevo índice no afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que su base impositiva es el valor catastral, no el valor real como en los dos impuestos anteriores.

Entonces, ¿qué es el valor de referencia y cómo afectará a los bolsillos de los contribuyentes?

¿Cómo afecta el valor de referencia al bolsillo del contribuyente?

Desde el Ministerio de Hacienda aseguran en la nota de prensa que emitieron que al usar el valor de referencia como base imponible en el ITP y el ISD no se producirá una subida de impuestos, ya que técnicamente no lo es.

[Claves del impuesto sobre sociedades: deducciones, recaudación y retos a futuro]

No obstante, Javier Collado, profesor de Tributación y Asesoría Fiscal del Centro de Estudios Financieros (CEF) afirma que este nuevo valor de referencia de Hacienda “sí va a afectar al bolsillo del contribuyente”. Y pone un ejemplo: si se va a comprar un inmueble de segunda mano por 200.000 euros, pero el valor de referencia es de 240.000 euros, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se hará sobre el valor de referencia. Es decir, el contribuyente tendrá que pagar en la liquidación por 40.000 euros más.

“A efectos prácticos se va a tener que pagar más ya que lo normal es comprar un inmueble por debajo de su precio de mercado, y aunque no se modifique el gravamen del impuesto, si este se va a calcular con un valor de referencia superior al precio de compra se va a tener que pagar más”, explica Collado.

Además, el profesor del CEF opina que el cambio de Hacienda al valor de referencia no va a afectar solo a la compraventa, sino que indirectamente también lo hará sobre el precio de algunos alquileres: “La gente que compre para después alquilar, como una inversión, va a comprar por debajo del valor de referencia, y cuando le liquiden la diferencia lo que va a hacer es subir el precio del alquiler para pagar esa diferencia de impuestos”.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

El valor de referencia del Ministerio se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio, aunque esta zona no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito. 

Los datos para calcularlo se extraerán de todas las compraventas de inmuebles hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, como recoge el Portal de la Dirección General del Catastro en su web.

La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, explica que «el factor del que se parte para determinar el valor de referencia es el de la estadística notarial, y se calcula a través de los precios y valores que los notarios comunican en las escrituras públicas vía índice aunque no es el único indicador que utiliza la Administración”.

Además, Hacienda ha determinado por Orden Ministerial que tanto para inmuebles urbanos como rústicos se debe aplicar un factor de minorización de un 0,9. Esto implica una rebaja del 10% en el pago del impuesto, como afirma en conversación con Newtral.es Javier Collado. 

“Lo que van a hacer con este factor de minorización es corregir los valores que les faciliten los notarios. Es decir, se usará como factor corrector que aplicará el Catastro para adecuar estos valores a la realidad de las transacciones”, explica a Newtral.es Collado.

¿Cómo afecta a las comunidades autónomas?

Si el valor de referencia hace que el contribuyente tenga que pagar más por el ITP y el ISD la recaudación será mayor para las comunidades autónomas, aunque la medida no afecte al gravamen que tengan determinado.

Por ello, si quisieran que la recaudación se mantuviera en los niveles anteriores al valor de referencia, tendrían que reducir el gravamen de los impuestos.

Desde el gabinete de prensa del Ministerio de Hacienda y Función Pública explican a Newtral.es que “a las comunidades autónomas no les afectará en absoluto, seguirán con la aplicación de los impuestos, tal y como vienen haciendo hasta ahora”. Y añaden que “ el valor de referencia ha sido una medida trabajada y consensuada con todas las comunidades. Todas las comunidades autónomas han firmado acuerdos con el Catastro para la cogestión y el desarrollo del valor de referencia en cada territorio”.

¿Va a ser el valor de referencia una medida para resolver la litigiosidad como espera Hacienda?

Según especificó Hacienda en su nota de prensa, la modificación de este valor recogida en la ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, “obedece a la necesidad de resolver los problemas de gestión de estos impuestos, provocados por la litigiosidad que tenía la base imponible definida como valor real”.

Y desde prensa del Ministerio insisten en que “más que luchar contra la evasión fiscal, la idea es reducir la litigiosidad al existir discrepancia por el uso de ciertos valores, más cercanos a los del valor de mercado (más altos), para fijar los precios de los inmuebles”.

Pero el profesor de Tributación y Asesoría Fiscal del CEF cree que pueden acabar pagando “justos por pecadores” ya que “habrá transacciones en las que no haya dinero negro, y solo por el valor de referencia van a tener que pagar más impuestos”, en el caso de que el valor de referencia supere al de compraventa.