Qué es la tokenización de inmuebles, la inversión en ladrillo del mundo digital

La tokenización ha comenzado a instalarse en el mercado inmobiliario español. El año pasado, una empresa inmobiliaria vendió tokens de varias casas en la Comunidad Valenciana y medios locales como La Voz de Galicia informaron de que se están vendiendo pisos tokenizados también en Vigo. Pero ¿qué es tokenizar un inmueble?

¿Qué es un token? Empecemos por el principio. Como explicamos en Newtral.es, un token es una moneda virtual o un medio digital de intercambio que utiliza criptografía fuerte para asegurar las transacciones, controlar la creación de unidades adicionales y verificar la transferencia de activos usando tecnologías de registro distribuido. El token se emite por una entidad privada sobre un blockchain (por ejemplo, sobre Bitcoin) y sirve para dotar de valor digital a un servicio o producto físico. 

Como ilustra el Colegio de Economistas de Madrid, un token podría considerarse una ficha de un casino: a cada establecimiento les asigna el valor que considera oportuno y solo sirven para ser utilizadas en ese local concreto. La diferencia es que el token es digital y no físico, y se emite bajo unas condiciones concretas (smart contracts, en la jerga “tokeniana”) de forma que su valor puede cambiar con el tiempo o su cambio por dinero en curso puede estar sujeto a un vencimiento o a una condición. 

¿Qué es tokenizar? 

Tokenizar es representar digitalmente un valor o un derecho, como el de poseer un inmueble, e incorporarlo a una blockchain materializado en forma de tokens. Así lo explicó Alfredo Muñoz, asesor legal del CrypoLab de la consultora Grant Thornton, durante la jornada sobre Tokenización de activos inmobiliarios. Claves y retos para 2023, organizada en octubre del 2022. 

Fran Villalba, fundador y director de Internxt, una empresa que tiene su propio token en varios mercados, destaca a Newtral.es que esta tokenización permite:

• Liquidez. Crear mercados líquidos donde antes eran ilíquidos, es decir, mercados en los que se producen muchas operaciones diarias, sin papeleos, sin burocracia y sin necesidad de pasar por el notario.
• Accesibilidad. Cualquier persona puede comprar un token a bajo coste y transmitirlo a otra persona. 

Pero también existen inconvenientes de la tokenización, según explica a Newtral.es Javier Pascual, abogado y socio del área de Fintech de ALEDRA y experto en blockchain:

• La falta de seguridad. La tecnología blockchain es incipiente y las instituciones aún no controlan ni regulan este espacio. 

¿Cómo está regulada la tokenización? No existe una regulación genérica de los tokens, pero sí regulaciones sectoriales específicas que reconocen los tokens como manera de operar, aunque aún no existe ninguna para los inmuebles. La última fue aprobada por la Comisión Europea en mayo del 2022 con el objetivo de establecer un espacio controlado de pruebas o sandbox regulatorio para experimentar con el uso de tecnologías de registro descentralizado (como el blockchain) en las infraestructuras de los mercados financieros y aportar pruebas para un posible régimen permanente posterior. En España, será la CNMV quien monitorice estas pruebas y comience a trabajar en el establecimiento de las bases futuras. 

Entonces, ¿qué es la tokenización de inmuebles? 

Tokenizar una propiedad inmobiliaria significa convertir el derecho sobre ese activo físico en un token que luego se vende en el mercado por un precio determinado. “Un derecho de propiedad, de usufructo, de uso, de participación en una sociedad, se puede representar e incorporar en una blockchain” y materializarse en forma de tokens, explicó Muñoz en la jornada sobre tokenización. 

¿Cuál es el límite? En ningún caso un token representa un porcentaje de la propiedad del inmueble. “Podemos tokenizar activos inmobiliarios registrados, pero sin efecto sobre el derecho real, que está alojado en el Registro de la Propiedad”, indicó al respecto el asesor legal del CrypoLab.

“Nuestros derechos de propiedad están fuertemente regulados y tanto el otorgamiento y modificación, transferencia o terminación de estos derechos requieren de documento público”, explica a su vez Pascual. Es decir, habría que modificar sustancialmente la regulación en España para poder tokenizar la propiedad del inmueble.  

Y ahí radica la principal crítica a la tokenización en el mercado inmobiliario. El titular registral de la vivienda no es la persona que ha adquirido un token, de forma que si la sociedad propietaria quiebra, el valor del token también se hunde. 

A pesar de las limitaciones que impone el derecho español en el sector inmobiliario, que no permite la transmisión de tokens que representen derechos reales, sí existen proyectos en España con seguridad jurídica que están aplicando este tipo de tecnología a la inversión en ladrillo:

• Tokenizar préstamos participativos que se utilizarán para comprar un inmueble. La persona que adquiere el token tiene derecho a recibir, a cambio de su aportación, los rendimientos derivados del alquiler del inmueble y, en su caso, la plusvalía por la venta del mismo al cabo de un tiempo determinado.
• Tokenizar acciones de una empresa cuyo objetivo sea la compra de un inmueble. 

Tokenizar el derecho a adquirir una vivienda en el futuro. Una promotora inmobiliaria convierte en token la reserva de cada uno de los pisos que conforman una torre de viviendas en su propiedad. De esta forma, cuando una persona adquiere el token, está comprando la opción a compra sobre esa vivienda concreta. Pasado el tiempo estipulado en el smart contract, la persona se convierte en propietaria del piso.