Tras tres meses y medio de actividad, el pasado 25 de diciembre el grupo de expertos del Plan de Emergencias Volcánicas de Canarias (Pevolca) daba por terminada la erupción del volcán de Cumbre Vieja, en La Palma. Con el fin de la que se ha convertido en la erupción más larga en la isla desde que hay registros, comienza el proceso de reconstrucción y gestión del terreno arrasado y ganado por el volcán, donde intervienen organismos como el Registro de Propiedades. Te explicamos las claves sobre el proceso de recuperación de los terrenos afectados por el volcán de La Palma y sus propiedades:
¿A quién pertenece el nuevo terreno generado por el volcán de La Palma?
Tanto los nuevos terrenos creados por la erupción como el espacio ganado al mar pasan a ser propiedad del Estado. El artículo 132 de la Constitución Española establece que la zona marítimo-terrestre, las playas y el mar territorial, entre otros, son bienes de dominio público.
Todos estos conceptos aparecen más detallados en la Ley de Costas de 1988, donde además se determina que son también de dominio público estatal “las islas que estén formadas o se formen por causas naturales en el mar territorial o en aguas interiores o en los ríos hasta donde se hagan sensibles las mareas”.
En cambio, en el ámbito terrestre, las propiedades sepultadas por la lava seguirán siendo privadas. José Miguel Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores de España, explica que “la propiedad sobre la finca no cambia ni se pierde si es ocupada por una colada. Para esa pérdida sería necesaria una expropiación del terreno, lo que exige un procedimiento administrativo instado por el Estado u otra administración justificado por una causa de utilidad pública”.
No obstante, Tabares señala que sería conveniente obtener una certificación de dominio y cargas para acreditar los derechos sobre las fincas con el objetivo de obtener ayudas o indemnizaciones cuando estas se encuentren aseguradas. “Es posible que existan derechos de los titulares de la cargas sobre las indemnizaciones, por ejemplo, si la finca está embargada o hipotecada, que también deberán obtener una certificación para reclamar lo que proceda”, sostiene.
Además, según la Ley de Patrimonio Natural y la Biodiversidad, se consideran espacios naturales protegidos aquellos espacios del territorio nacional que contengan elementos de especial interés ecológico, científico o geológico, entre otros. Por lo que, aunque sigue siendo del titular, el Estado debe proteger temporalmente este nuevo bien que forma parte del patrimonio geológico.
¿Cómo recuperar la documentación de un terreno afectado por el volcán de La Palma?
En el Registro de la Propiedad figuran los datos descriptivos de la finca, sus titulares y también las cargas. “Cuando acaece alguna catástrofe natural no se pierden esos derechos ni se modifica la inscripción salvo que se produzca algún tipo de actuación posterior, como una expropiación”, aclara Tabares.
En este sentido, señala que ante situaciones como la que han sufrido los terrenos a causa de la erupción del volcán de La Palma, la forma más adecuada de acreditar los derechos existentes sobre la finca es solicitar una certificación de dominio y cargas sobre el inmueble. “También es posible, si existieran derechos pendientes de inscripción, por ejemplo, si no se hubiera inscrito una herencia o una venta, solicitar la correspondiente inscripción presentando la documentación que lo acredite ante el registro, y lo mismo si la descripción de la finca no estuviera actualizada”.
El Registro de la Propiedad de la Palma, a través del Colegio de Registradores de España, lanzó un comunicado en el que informaba de que mantiene intacta toda la información registral sobre los inmuebles afectados por la erupción del volcán.
“Con el fin de ofrecer tranquilidad a los damnificados que no hayan podido recuperar los documentos que acrediten su titularidad u otros derechos sobre las fincas tristemente destruidas o dañadas, ofrecemos un servicio de certificación gratuito y célere de titularidades, de forma que los datos obrantes en el Registro puedan ser aportados en futuras reclamaciones de indemnizaciones o ayudas”, señala el comunicado.
A través de esta solicitud, los afectados podrán obtener una certificación catastral, un documento público que acredita la titularidad, descripción, ubicación, linderos, fecha de adquisición de la finca, entre otros datos.
¿Qué procedimientos sigue el Registro de la Propiedad?
Lo primero que se ha hecho es abrir un periodo de investigación de la propiedad, según explica a Newtral.es Francisco Palacios Criado, registrador de la propiedad y mercantil titular de la Oficina de Santa Cruz de La Palma. “Lo normal es que el afectado quiera saber que su propiedad está acreditada a algún medio. El que tiene la finca registrada acude al registro a pedir la certificación registral para acreditar que está inscrita, documentos públicos que son prueba plena y directa de que esa persona es titular de esa propiedad”, señala.
Para la investigación de estas propiedades de La Palma se han abierto dos vías. Por un lado, la que se ha destinado a atender de forma inmediata y urgente a la compensación de seguros para ver las fincas registradas aseguradas y pagar las indemnizaciones correspondientes a los afectados, que ya se sitúan en torno a 300. Por otra parte, están las certificaciones registrales que contienen toda la información sobre las fincas y terrenos, de las cuales Palacios indica que ya se han dado en mano en torno a 200.
Sin embargo, Palacios explica que existen otros casos que pueden generar más problemas, como aquellos en los que la finca no esté registrada o su titular no se corresponda con el actual propietario. Por ejemplo, una casa heredada de un familiar fallecido en la que no se ha dado de baja como titular a la persona de la que se heredó. Ante estas situaciones, explica que existen vías indirectas como puede ser la aportación de documentos administrativos –el resguardo de la luz, por ejemplo– que puedan ayudar a su acreditación.
¿Se podrá volver a construir sobre el terreno afectado por la erupción del volcán de La Palma?
Uno de los aspectos más importantes a los que apunta Palacios es que se ha producido es una pérdida de las condiciones de habitabilidad, funcionalidad, seguridad y accesibilidad, porque el suelo ha mutado y, por tanto, en los territorios arrasados por el volcán de La Palma se han perdido las condiciones que se requerían para vivir. “Esto no implica una pérdida del derecho de propiedad, implica una pérdida del derecho de propiedad de las construcciones, porque no puede existir un derecho de propiedad sobre algo que no existe”, explica.
Tanto desde el punto de vista civil como urbanístico, sigue existiendo un derecho de superficie y a construir sobre ella. Los límites en este sentido, según señala Palacios, vienen dados por las leyes de minas, agua o urbanísticas, siendo estas últimas las que, en este caso, determinarán la construcción de las futuras viviendas. “Para construir se necesita una licencia, pero no se podrán dar hasta que no haya unas condiciones que no pongan en riesgo la vida de las personas, que es lo primero que hay que proteger”.
No obstante, destaca la problemática que se plantea dentro del mundo jurídico sobre la individualización del objeto, en este caso de las fincas y propiedades de La Palma: “Es un problema de naturaleza técnica. Habrá que elaborar un nuevo mapa, con una nueva cartografía y topografía, que nos va a permitir tener una planimetría del suelo nuevo resultante de la colada”.
¿Cuáles son los siguientes pasos?
Palacios destaca la importancia del conjunto de características que permiten la habitabilidad de una zona. Por ello, hace hincapié en que es importante no perder la perspectiva de que estamos ante un extenso terreno afectado por el volcán de La Palma que tenía un sistema de evacuación de aguas, de suministro de energía eléctrica, de accesibilidad viaria… Sin las cuales no se dan las características necesarias para volver a vivir a esas zonas.
Considera, por tanto, que esta cuestión no se puede evaluar individualmente, sino de forma conjunta. Aunque el suelo para construir está, no implica que se den los requisitos para poder hacerlo. “Ahora mismo estamos todavía en manos de técnicos, geólogos o ingenieros geotécnicos, entre otros, para que determinen si es adecuado el terreno construir, poner una explotación agraria o cualquier otra actividad”.
Tras todo este proceso de evaluación, el siguiente paso será establecer un marco jurídico que dé seguridad a los que tenían allí sus casas para evitar ocupaciones espontáneas o cualquier otra problemática derivada que afecte a estos terrenos.
¿Qué ocurre con el catastro?
“El problema se plantea fundamentalmente en el ámbito del Derecho Civil, porque la lava puede haber suprimido los límites de las parcelas, que en muchos casos hasta habrán desaparecido”, explica Juan Enrique Varona Alabern, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Cantabria. Aclara, además, que asignar o atribuir la titularidad civil de un inmueble no es función del Catastro, sino del Registro de la Propiedad.
En ese sentido, Varona señala que en esta situación se ven involucrados diferentes ramas del Derecho. “Ante una situación tan excepcional, primero habrá que identificar los inmuebles y a sus titulares, que es competencia del Derecho Civil. El Catastro, que deberá aceptar tales titularidades, tendrá que aprobar nuevas ponencias de valores, que son unos documentos administrativos necesarios para determinar los nuevos valores catastrales de los inmuebles, tal y como hayan quedado en la actualidad, aunque en muchos casos esos valores serán insignificantes”, sostiene.
Varona aclara que el Catastro es un registro público con finalidad fiscal, no civil, y ahora los problemas serán fundamentalmente de esta índole. Por tanto, el Catastro hará lo que se determine por notarios registradores de la propiedad en el ámbito civil para el caso de La Palma.
Fuentes
- Francisco Palacios Criado, registrador de la propiedad y mercantil titular de la Oficina de Santa Cruz de La Palma
- José Miguel Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores de España
- Juan Enrique Varona Alabern, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Cantabria
- Constitución Española
- Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas
- Ley de Patrimonio Natural y la Biodiversidad
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