Cuota, tipo de interés, amortización… los términos hipotecarios necesarios para elegir el préstamo para tu vivienda

Las hipotecas o préstamos hipotecarios permiten a los compradores disponer de una importante cantidad de dinero para comprar una vivienda o rehabilitarla. «Se trata de una decisión financiera muy importante por lo que conviene tener muy claro las modalidades de cada préstamo», como explica el Banco de España que tiene publicada una guía. Para encontrar  la mejor hipoteca se deben analizar las opciones posibles, compararlas entre sí y entender los términos hipotecarios básicos.

Cuota hipotecaria: es la cantidad que se paga al banco cada mes. Una parte de la cuota corresponde al capital que se va amortizando y la otra parte son los intereses. La cuota hipotecaria depende del importe del capital prestado, del tipo de interés, del plazo y de la modalidad de cálculo.

Seguros hipotecarios: es frecuente que el banco imponga como condición que contrates algún tipo de seguro. Aunque no es obligatorio, permite reducir  el diferencial del tipo de interés ya que al banco le sale rentable que contrates, en vez de solo un producto con él, varios. Los seguros que normalmente guardan relación con una hipoteca son los de incendios (o multirriesgo del hogar), los seguros de vida y los de protección de pagos o préstamos.

Tipo de interés: se trata del precio que cobra la entidad financiera por conceder el préstamo hipotecario. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un periodo de tiempo concreto (normalmente anual).

Es uno de los términos hipotecarios que más se nombra ya que el tipo de interés determinará el coste financiero de la deuda para el consumidor. Los intereses se pagarán periódicamente dentro de la cuota hipotecaria aplicando el tipo de interés correspondiente sobre el capital pendiente de amortizar. El mercado hipotecario español ofrece distintas modalidades de tipos de interés.

Préstamo a interés fijo: el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés en el mercado el consumidor siempre pagará lo mismo. Esta invariabilidad ofrece cierta seguridad al prestatario y lo protege en escenarios de subida de los tipos de interés, ya que el préstamo no se vería afectado. 

Préstamo a interés variable: en este tipo de préstamos, el tipo de interés se revisa en los plazos pactados entre la entidad financiera y el cliente en el contrato de préstamo hipotecario, siendo los plazos de revisión más frecuentes seis o doce meses. Para su revisión, el tipo de interés se vincula a un índice de referencia del mercado -al que se le suma un margen o diferencial, incorporando así la medida de riesgo del cliente que asume la entidad- cuya evolución determinará el incremento o reducción en el pago de intereses. La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al euríbor.

Frente a un préstamo a tipo fijo, esta modalidad de préstamo tiene la ventaja de que permite al prestatario beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés, aunque en sentido contrario, ante una subida de tipos, puede suponer un importante riesgo de interés, es decir, de que produzca un encarecimiento de la cuota mensual de amortización significativo.

Plazo de amortización: es el tiempo durante el cual, en condiciones normales y sin amortizaciones anticipadas, se pagan las cuotas. Es uno de los términos hipotecarios más importantes a tener en cuenta. El plazo medio a pagar en España por un préstamos hipotecario en la actualidad es de 24 años según el INE.

Novación hipotecaria: es la modificación del contrato del préstamo hipotecario firmado con la entidad bancaria. El objetivo es adaptar las condiciones del mismo a las nuevas circunstancias del cliente.

Subrogación: es el acto por el cual se modifican las condiciones de un contrato para sustituir al titular del derecho o de la obligación existente por otra persona, física o jurídica. En el caso de la subrogación en un préstamo hipotecario, o bien se sustituye al acreedor (entidad financiera) o bien al deudor (el prestatario).

TAE de un préstamo: es la tasa anual equivalente, que a diferencia del TIN (tipo de interés) que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo o crédito.

Tasación: es el cálculo del valor de un determinado bien. Por ejemplo, una vivienda se somete a tasación oficial por parte de un experto para conocer su valor real antes de contratar un préstamo hipotecario. 

Periodo de carencia: es el periodo durante el cual se puede pagar una cuota mensual más reducida, si se pagan únicamente los intereses, o incluso nula si se aplaza el pago total de las cuotas.

Productos vinculados al préstamo: es habitual que las entidades mejoren las condiciones de su oferta, por ejemplo bonificando el tipo de interés, si se contratan determinados productos. El banco puede ofrecer un tipo de interés más favorable si, por ejemplo, se domicilia la nómina, recibos, se contratan tarjetas, un plan de pensiones o algún seguro.

Sin embargo, el Banco de España advierte que “la venta vinculada del contrato de préstamo con otros productos o servicios financieros está prohibida, a no ser que el banco demuestre que el producto vinculado acarrea un claro beneficio para el cliente”.

Consejo prácticos a la hora de elegir una hipoteca

Además de conocer los principales términos hipotecarios para saber qué es cada cosa «es importante que seas tú quien decida la hipoteca que vas a contratar porque hasta que termines de pagar el préstamo, la responsabilidad hipotecaria será suya», advierte la AHE. Por eso indica una serie de consejos a tener en cuenta antes de contratar un préstamo hipotecario:

• Evitar endeudarse innecesariamente y solicitar el menor volumen de préstamo posible para asumir menos costes.
• Es aconsejable que no se destine más de un tercio de los ingresos al pago de la cuota de la hipoteca.
• Buscar la combinación más adecuada entre el tipo de interés y el plazo para que la cuota de amortización se adapte lo mejor posible a tus posibilidades. Alargar el plazo más de lo necesario supone pagar intereses más años, y reducirlo en exceso puede llegar a implicar una cuota mensual demasiado pesada.
• En caso de escoger tipos de interés variables o mixtos, hay que calcular la capacidad de endeudamiento en un escenario al alza.
• Utilizar índices de referencia oficiales (como el euríbor) que publica el Banco de España periódicamente.
• Cuidado con la amortización anticipada. Es necesario consultar bien lo que se cobrará en cada caso.
• Valorar cuidadosamente el riesgo de endeudarte en una divisa diferente de la de los ingresos habituales y no asumir riesgos innecesarios.
• Informarse bien. Leer atentamente y comparar todos los documentos precontractuales (fichas legales) y la proforma de escritura (en la notaría antes de firmar).
• Resolver todas las dudas antes de firmar nada y acudir al banco o buscar asesoramiento de otros profesionales si fuera necesario.
• En caso de tener dificultades para hacer frente al pago del préstamo hipotecario, comunicarlo a la sucursal bancaria para que busque la solución más adecuada he informe sobre las medidas especiales de protección de los deudores.