Fin de las hipotecas baratas: cómo afecta a la venta de viviendas la subida de tipos

Sandra llevaba once años viviendo de alquiler en un pequeño estudio interior en el centro de Madrid. Su casera le había mantenido la renta durante un tiempo, pero en los últimos años había empezado a ajustar la mensualidad a los precios disparados de la capital. A sus 37 años, cuando la pandemia la obligó a encerrarse en su piso de 30 metros cuadrados, se propuso convertirse en propietaria. Tardó dos años en encontrar una vivienda que se ajustara a su presupuesto, pero consiguió mudarse en abril a su nueva casa -esta sí, suya- en las afueras de la capital. Sabe que ha perdido ciertas comodidades, como el tiempo que tarda en llegar al trabajo, pero siente que ha ganado en calidad de vida. Y no solo: las condiciones en las que cerró su hipoteca tardarán un tiempo en volverse a repetir debido a la subida de tipos.

La de Sandra es una de las 60.734 compraventas y 32.192 hipotecas que se firmaron en abril ante notario. Las primeras crecieron un 15,5% con respecto al año anterior, según datos del Consejo General del Notariado, y las segundas lo hicieron un 14,7%. Las cifras se sitúan en máximos desde el boom inmobiliario de 2007, año en que se alcanzaron los picos que acabarían por hacer explotar la burbuja con la crisis económica. Pero los expertos consultados coinciden en que ya se ven los primeros síntomas de un cambio de tendencia. Y la situación se agrava tras la advertencia del Banco Central Europeo (BCE) de que la subida de tipos de interés está a la vuelta de la esquina.

Desde Idealista/Hipotecas, Juan Villén señala que las tensiones en el mercado no están afectando, de momento, a la demanda, “pero la subida de tipos de interés puede hacer que una parte de los compradores ya no puedan acceder a préstamos, y la inflación puede comerse la parte de la renta necesaria para comprar una vivienda y subir los precios en las grandes ciudades más rápido de lo que lo hacen los ahorros”, explica.

“A nivel mensual, la compraventa de vivienda bajó un 20% respecto al mes de marzo, y es una bajada considerable con la tendencia al alza que veníamos viendo desde hace un año. Si los tipos siguen subiendo, es probable que la demanda de viviendas baje”, indica Miquel Riera, especialista de hipotecas en HelpMyCash. El experto se refiere a los datos hipotecarios que publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE) el pasado lunes, que también reflejan un crecimiento interanual del 11,9%.

Acelerar la compra de hipotecas ante la subida de tipos

Esa idea de aceleración de procesos la ha vivido Verónica, que cerró un contrato de arras para comprar una vivienda el mismo día que Rusia invadió Ucrania. La decisión de compra fue meditada y ajena a datos macroeconómicos, pero sí tuvo en cuenta “lo que se venía” ante una posible subida de tipos mientras hacía las gestiones para la hipoteca. “Intenté acelerar lo más posible los trámites con el banco para firmar antes de que empezasen a ajustar los tipos”, explica. Estas “prisas” justifican en cierto modo que la firma de hipotecas sobre viviendas encadene trece meses de ascensos interanuales consecutivos. 

El caso de Sandra es distinto. “Creo que solo he tenido suerte”, reflexiona. “Cuando una decide que puede comprar una casa y que tiene los ahorros para hacerlo, está a merced de los bancos. No es que tengas mucha capacidad de elegir la mejor coyuntura: aceptas lo que te ofrezcan las entidades bancarias”.

Riera insiste en que no es lo mismo comprar una vivienda para residir que para invertir. “Si la necesita para vivir ya, no puedes decirle que espere dos o tres años”, admite. 

Inversión y ladrillo en 2022

El ladrillo siempre se ha considerado un valor seguro para los inversores en tiempos de inflación. Matos apunta a un informe de Fotocasa sobre el perfil del hipotecado español en 2021, que ya señalaba que los que compran o pretenden comprar como inversión se habían duplicado con respecto a 2020, subiendo del 2% al 5%. “El euríbor y la situación de incertidumbre están despertando ese apetito inversor porque sigue dando una altísima rentabilidad”, sentencia. 

“En los primeros meses del año se ha visto una demanda muy fuerte de compraventa de viviendas, justo cuando la inflación estaba subiendo y el BCE aún se resistía a subir los tipos. Eso puede ser debido a los inversores, que buscaban un activo rentable con cierto margen de beneficio”, coincide también Riera, pero advierte de que “ahora que van a subir los tipos es probable que repartan sus inversiones en más productos”.

Villén recuerda que el ladrillo se enfrenta a dos problemas: la “inseguridad jurídica” de los propietarios que deciden poner los pisos en alquiler y la “disponibilidad de inversiones alternativas”. “Estamos empezando a ver rentabilidades positivas en renta fija y puede haber inversores que vuelvan a ese tipo de productos”, advierte. 

De tipo variable a tipo fijo 

Las personas hipotecadas que tengan que revisar en junio el interés de una hipoteca variable de 150.000 euros a 20 años (con un interés del 1% sobre el euríbor) pasarán a pagar 50 euros más en cada cuota, unos 600 euros más al año. El miedo al euríbor supone que cada vez menos hipotecas se firmen a tipo variable: más de siete de cada diez se constituyeron en marzo a tipo fijo; esto es, el mismo para toda la vida de la hipoteca. En marzo del pasado año, las a tipo fijo eran el 56,2%.

Hay quienes deciden renegociar la hipoteca ante la subida de tipos o incluso cambiar de banco. De las 16.991 hipotecas con cambios en sus condiciones en el mes de marzo, una de cada cuatro se deben a modificaciones en los tipos de interés. Tras ese cambio, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 22,9% al 48,4%, mientras que las de interés variable disminuyeron del 75,8% al 48,9%. “Hemos visto en los últimos meses una especie de demanda de último minuto: gente que ve que suben los tipos de interés y quiere cambiar al tipo fijo antes de que sea demasiado tarde, que ya empieza a serlo”, señala Villén.

Hipotecas menos atractivas ante la subida de tipos

Matos lo tiene claro: “Los que se hayan hipotecado en estos primeros meses del año o en 2021 a tipo fijo, me atrevo a decir que esas condiciones no se van a repetir en los próximos 15 años”. Riera, además, añade que los bancos ya vienen preparando el terreno desde el mes de febrero: “A inicios de año era muy fácil conseguir una hipoteca fija con un interés de menos del 1,5%, y ahora mismo los más habituales están alrededor del 2% o por encima. Y es más que probable que sigan subiendo”, añade. 

La experta de Fotocasa insiste en que tener hipotecas cercanas al 1% era muy “anómalo”, rebajas que no habían visto nunca. “Ya hemos detectado que hay entidades financieras que en estos momentos no hacen una oferta a tipo fijo”, explica. “Aunque estén subiendo los tipos en las hipotecas, todavía estamos en un nivel de intereses bastante atractivo para comprar con seguridad”, añade Riera.

Desde Idealista, Villén recuerda que “estuvimos durante muchos años diciendo que el euríbor entraría en positivo y seguíamos en tipos negativos. El cambio de tendencia es claro y tira muy hacia arriba, pero no sabemos cuánto tiempo va a durar”, dice, y añade que no cree que vaya a cambiar en los próximos tres o cuatro años. En cualquier caso, “esperar que los tipos vuelvan a estar a cero es una ensoñación”, sentencia.