Qué son las hipotecas inversas y cuáles son sus riesgos

El Banco Santander y la aseguradora Mapfre han obtenido la autorización del ministerio de Asuntos Económicos para comercializar las hipotecas inversas a través de una entidad conjunta que esperan que llegue antes de que termine 2023.

Te contamos en qué consiste este tipo de hipoteca, que según el Banco de España, puede ser “ventajosa” en nuestro país por el alto índice de propiedad de los ocupantes de viviendas, sumando al aumento de la longevidad y las expectativas de que las pensiones y ayudas públicas no siempre evolucionen de forma ascendente. De otro lado, expertos en vivienda alertan también de los riesgos que asumen los consumidores que son siempre personas mayores. 

• Un dato: Aunque este producto ya se comercializaba desde hace años es minoritario. El año pasado hubo 549 operaciones y en 2021 fueron 197, según el Consejo General del Notariado. Y en el primer semestre de este año se han alcanzado las 253 operaciones.

¿Qué son las hipotecas inversas?

A diferencia de lo que conocemos como una hipoteca convencional, en la inversa el titular de la propiedad recibe del banco una cantidad a cambio del piso, que normalmente es una renta mensual. De esta forma, la persona no perdería la propiedad de su vivienda pudiendo utilizarla hasta su fallecimiento.

Este tipo de préstamos hipotecario está dirigido a personas mayores de 65 años, personas con una discapacidad igual o superior al 33%, o personas dependientes que tengan en propiedad una vivienda.

• Según el Banco de España, este préstamo puede servir como un complemento a sus ingresos y “ financiarse en esa etapa sin renunciar a cambiar su modo de vida, sin tener que transmitir su propiedad y, con ello, evitando afectar sustancialmente las expectativas de posibles herederos”. 

Qué importe se percibe. Depende de varios factores como el valor de la vivienda, la edad de la persona que contrata el préstamo y su cónyuge y según si elige recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia. 

Tipos de hipoteca. Como detallan desde la Asociación Hipotecaria Española, hay varias opciones para recibir el importe como obtener el dinero de una sola vez o que sea una renta periódica, así el propietario cobra mensualidades durante un periodo determinado. 

Quién puede conceder una hipoteca inversa. Una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en nuestro país.

¿Qué pasa si fallece el titular?

Cuando fallece el titular, los herederos asumen tantos sus derechos como sus obligaciones, es decir, sus deudas. Por lo que les corresponde devolver al banco el préstamo que han percibido los titulares si quieren mantener la vivienda.

Por el contrario, si los herederos renuncian a la herencia y por tanto a la deuda, el banco se quedaría con la propiedad. Se trata así de una “transmisión directa” a los bancos, como define Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante y experta en vivienda.

¿Y si el préstamo acaba antes del fallecimiento? Un tercer caso que puede ocurrir es que pasado el periodo acordado con el banco para el préstamo, el titular no haya fallecido. En estos casos, los bancos suelen ofrecer seguros de vida para que puedan mantener la renta mensual de forma vitalicia.  

¿Qué riesgos y efectos tienen las hipotecas inversas?

Para Héctor Simón Moreno, profesor de Derecho Civil y director de la Cátedra UNESCO de Vivienda en la Universidad Rovira i Virgili, este tipo de préstamos sí puede ayudar a reducir el riesgo de pobreza en personas mayores, como recoge el Banco de España. Pero “también tiene sus riesgos y favorece a los bancos”. Uno de los efectos negativos sería que “si se potencian las hipotecas inversas se conviertan en un pilar del Estado de bienestar”.

Otros de los riesgos es que los herederos en caso de fallecimiento deben asumir la deuda para poder mantener la vivienda,  o asumir un nuevo préstamo para cubrir esa deuda. Simón califica esto de “vinculación hipotecaria intergeneracional”, es “volver a empezar, te hipotecas de nuevo”. 

Por su parte, Taltavull explica que aunque en un primer momento es una solución para hogares con pocos ingresos y una propiedad, pero a la larga “puedes quedarte sin vivienda y sin fondos”. Además, “la cantidad que te están dando durante el periodo de años del préstamo, osea la cantidad de ‘hoy’ no tiene el mismo valor en 15 años”.

Desde la OCU observan que respecto del valor medio de una vivienda, la cantidad que puede obtenerse de la entidad financiera no es suficiente para resolver las necesidades expresas, mientras que la deuda que se genera crece con los años y puede multiplicar el importe de la suma recibida.