MAPA | 86.500 viviendas están en zonas en las que la ley de costas prohíbe su construcción

En España hay 86.426 viviendas situadas en la costa en un limbo. Se encuentran en el litoral, ya muy cerca del mar, en una zona en la que la ley de costas establece que el Estado puede tomar las medidas de “restauración” necesarias si una casa ocupa del dominio público marítimo-terrestre (DPMT), como su demolición. Analizamos todos los datos de estos edificios aquí.

• Estas viviendas de la costa están ubicadas en 11.164 edificios residenciales. Además, hay otras 9.744 edificaciones destinadas a otros usos: comercial, servicios públicos u oficinas.

Qué dice la norma. Estos edificios —con una superficie total de 66,94 km cuadrados— están ubicados dentro del dominio público marítimo-terrestre, protegido por la ley de costas. Esta norma permite, en su artículo 2, “asegurar la integridad” del dominio público marítimo-terrestre y adoptar las medidas de protección y “restauración” necesarias. Es decir, permite derribar dichas construcciones, sintetiza Inmaculada Yáñez, abogada especializada en derecho costero y la ley de costas.

• Estas casas han podido ser construidas antes de la ley de costas de 1988, como en la mayoría de los casos (76.709, es decir, el 88,8%), cuando se daban concesiones “indefinidas”, de acuerdo con la experta.
• La otra opción es que hayan sido construidas después de 1988 y que se haya cambiado la línea de deslinde que limita el DPMT, ya que se pueden crear nuevas y modificar las existentes, explica Yáñez, por lo que una casa sin riesgo puede tenerlo dentro de un tiempo.
• Los propietarios de estas casas han tenido que pedir concesiones para mantener la construcción en pie, la cual puede estar caducada (porque ha vencido el plazo o se ha rechazado su prórroga) o que el dueño no la haya pedido nunca, por lo que se abre un expediente y se procede a su derribo.

Reforma de la ley de costas. El Congreso ha tramitado una proposición de ley del PP para reformar la ley de costas e intentar evitar el derribo de viviendas que forman parte de “núcleos urbanos consolidados que llevan ahí toda la vida”, explica Yáñez, quien cree que la reforma, además de ser “muy puntual”, solo tendría efecto sobre las casas más tradicionales.

Alberto Vizcaíno López, ambientólogo y autor del blog especializado Productor de Sostenibilidad, coincide con esta experta en la limitación de la reforma, ya que considera que “no aporta novedades sustanciales”.

Qué es el dominio público marítimo-terrestre. Son las zonas que contienen las playas, las aguas interiores, el mar territorial y los recursos naturales, explica un documento sobre sostenibilidad del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

No es un farol. En este verano, en Guardamar del Segura, Alicante, se han derribado dos edificios con un uso comercial ubicados cerca de la playa al no tener la “concesión del suelo”, de acuerdo con EFE. En el mismo municipio, los vecinos se han agrupado para evitar el derribo de sus casas, también ubicadas a pie de playa, cuya concesión ha finalizado y su demolición está marcada para el 15 de septiembre.

Pérdida de propiedad. Las construcciones dentro del DPMT pasan a ser propiedad del Estado, explica Yáñez. “Aunque tengas comprada una casa legalmente, que es una propiedad privada inscrita en el Registro de la Propiedad, no la puedes hacer valer porque prevalece el dominio público del Estado”.

• “Es como una expropiación encubierta en la que encima tienes que pagar por una concesión que, en caso de darla, tendrá unas condiciones y plazo determinado y, cuando finalice, pierdes la casa”.

Cómo evitar el derribo de una vivienda. Hay que comprobar que el edificio está construido conforme a la legislación para ver si es realmente una propiedad o una “ocupación ilegal” del dominio público marítimo-terrestre, en cuyo caso, “no hay mucho que hacer”, de acuerdo con Vizcaíno.

Aun así, el propietario puede pedir una “concesión” para evitar la demolición de su casa, explica Yáñez. Con la ley de costas actual se estableció un límite de 75 años y se eliminaron las concesiones indefinidas a las viviendas. De hecho, algunas prórrogas de las concesiones antiguas se han denegado.

El Estado puede hacer nuevas líneas de deslinde en cualquier momento y modificar las ya establecidas. Por tanto, una persona puede comprar una casa y que “en cinco años cambien la línea y caiga dentro de la zona”. Lo que sí puede hacer el propietario es impugnar el deslinde, pero es muy difícil, matiza la abogada, además de costoso. “Hay inseguridad jurídica”, opina.

Otra opción es demostrar que la edificación tiene interés público, aconseja Vizcaíno, quien explica que cada vez que se ha modificado la ley de costas se han dado “plazos amplios” y “prórrogas” para la intervención de la Administración.

¿Hay riesgo de desastre? Si no se puede evitar que el mar alcance zonas edificadas, lo único que se puede hacer es “eliminar esos edificios para evitar riesgos”, afirma Vizcaíno.

• “Con aguas cada vez más cálidas las mareas entran más a la costa”, por lo que edificaciones que antes eran privilegiadas por su cercanía al mar ahora son “un riesgo en caso de temporal, que cada vez son más frecuentes y violentos”, avisa el especialista. Si no eliminamos este tipo de construcciones “lamentaremos la falta de actuación preventiva”.

Yáñez coincide en que la subida del nivel del mar y el cambio climático pueden afectar a los edificios. Sin embargo, alude a la falta de obra pública, a la pérdida de millones de metros cúbicos de arena y a la ausencia de espigones como factores de riesgo. La combinación de estos elementos es la “excusa perfecta” para demoler edificios costeros, añade la abogada.

Nota metodológica. Para realizar este análisis hemos descargado los datos de los edificios de cada municipio de España del Catastro. En total se han procesado 12.466.833 edificios de todas las comunidades autónomas.

El cálculo de viviendas de la costa en riesgo de ser derribadas por la Ley de Costas se ha realizado con base en los datos sobre el Dominio Público Marítimo Terrestre publicados por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico. Considerando las líneas de Dominio Público Terrestre se ha considerado edificio en riesgo todas aquellas edificaciones que intersectan la línea y/o estén situadas entre la línea y el mar.

• Hemos incluido todos los edificios que cumplen estos requisitos pese a que la ley de costas establece que aquellas construcciones que, por su naturaleza o actividad no pueda tener otra ubicación, pueden ocupar el DPMT, debido a la imposibilidad de comprobar manualmente uno a uno todos los edificios ubicados en dicha zona.

Los datos de secciones censales y niveles de renta se han extraído del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para los partidos políticos que gobiernan en cada municipio hemos usado una base de datos interna de Newtral.es.

El baremo de considerar grande a una vivienda de la costa está establecido en 100 metros cuadrados tras calcular la media de superficie de las viviendas residenciales de la base de datos, que es 102 metros cuadrados.

• Aclaración. En este análisis se ha excluido a País Vasco por no estar incluida en el registro general del Catastro.