El 51% de la superficie del terreno público subastado por el Ayuntamiento de Madrid, durante el mandato de José Luis Martínez Almeida, se vendió a dos filiales de empresas extranjeras: la promotora inmologística australiana Goodman y Effenberg, filial del grupo Bext Space Holding. Este, a su vez, está formado por la empresa suiza de inversión inmobiliaria de lujo, Stoneweg y una de las mayores gestoras europeas de fondos de inversión M&G, con sede en Reino Unido.
Para este análisis, Newtral.es ha extraído del portal de datos del consistorio madrileño todas las enajenaciones realizadas desde 2016 de terreno público de naturaleza patrimonial. Además, ha ampliado esta información extrayendo del Portal de Contratación del Estado todos los contratos patrimoniales publicados por el ayuntamiento madrileño desde 2019.
Como ya publicamos en la primera parte de esta serie de reportajes, durante la etapa como alcalde de José Luis Martínez-Almeida, el Ayuntamiento de Madrid vendió un 300% más de terreno público que durante el mandato de Manuela Carmena.
En concreto, durante su mandato se resolvió la enajenación de 59 terrenos públicos, de naturaleza patrimonial, que sumaban 96.276,62 m². Con estas operaciones se recaudó una cuantía de 121.609.757 euros. En cambio, en la etapa de Manuela Carmena, de las 14 enajenaciones resultas, con una superficie total de 11.779,42 m², se obtuvieron 14.239.968 euros de recaudación.
La mitad de superficie de este terreno se vendió, durante el mandato de Almeida, a dos filiales de empresas inmobiliarias extranjeras mediante subasta, y por estos terrenos el consistorio recaudó 63.932.355 euros. La empresa que más metros cuadrados adquirió fue Goodman Logistic, concretamente adquirió seis parcelas situadas en el polígono industrial Iveco-Pegaso, en el barrio de Las Rejas, distrito de San Blas-Canillejas.
Goodman Spain es una filial del grupo Goodman, fundado en Australia, que opera en España desde 2007. Tiene presencia en mercados claves de 14 países de Asia-Pacífico, Europa y América y son el mayor grupo inmobiliario que cotiza en la Bolsa de Valores de Australia.
La filial australiana no tuvo competencia en la subasta
El Ayuntamiento de Madrid sacó a la venta mediante concurso público estos terrenos el 8 de abril de 2021 y dio un mes de plazo para que las empresas presentaran sus ofertas. Sin embargo, fue una subasta sin competencia, ya que solo se presentó la filial del grupo australiano, tal y como se refleja en el Portal de Contratación.
La filial del grupo australiano terminó comprando estos seis terrenos por 26.644.355 euros (IVA incluido), pagando de media, el metro cuadrado a 227 euros. Los terrenos son de uso industrial terciario y son colindantes a otros solares que pertenecen a la misma empresa, según detalló El Confidencial en este artículo. Estos terrenos, contiguos a los subastados, son en total 11 parcelas que suman 108.457 metros cuadrados, por los que Goodman pagó 37 millones de euros a otra empresa.
Goodman pidió al Ayuntamiento de Madrid modificar terrenos públicos un año antes de que salieran a subasta
Un detalle que llama la atención sobre esta zona es que un año antes de que se subastaran los terrenos públicos, Goodman presentó ante el Ayuntamiento de Madrid un estudio de detalle urbanístico que afectaba a tres manzanas donde había suelo de su propiedad, pero donde también estaban los terrenos municipales que se subastaron un año después. En ese momento estas parcelas todavía eran propiedad del Ayuntamiento, un hecho que denunció en su momento Más Madrid, tal y como publicó ElPlural.
- Un estudio de detalle urbanístico sirve, entre otras cuestiones, para ordenar los volúmenes edificables de una parcela y concretar las condiciones estéticas de las edificaciones.
Además, antes de la adjudicación de este contrato, representantes de Goodman llegaron a reunirse hasta tres veces con el Ayuntamiento de Madrid, tal y como se puede comprobar en las agendas institucionales. Desde el Ayuntamiento de Madrid explican a Newtral.es que en estas reuniones se habría tratado "cuestiones técnicas del estudio detalle, dado que también afectaba a las parcelas municipales". Pero aseguran que en esas reuniones no había "nadie del equipo encargado de la licitación".
También aclaran que el estudio de detalle “fue formulado por Goodman Industrial Logistics Spain de manera plenamente legal”, conforme a lo que marca la ley.
Explican que dicho estudio fue formulado por Goodman en su condición de propietario de terrenos, “no solo en la manzana en que se ubican las parcelas municipales, sino en las tres manzanas que suponen un total de 19 parcelas” y apuntan que no hay ninguna relación entre el estudio de detalle y que se adjudicará al año siguiente parcelas afectadas por este estudio.
Este medio también se ha puesto en contacto con Goodman, y desde la compañía aseguran que todo se desarrolló dentro de lo que marca la ley.
Los terrenos públicos subastados por el Ayuntamiento de Madrid son parte del solar de la antigua fábrica de Iveco-Pegaso. Este suelo lleva en desuso 15 años, tal y como recordó el Ayuntamiento de Madrid en un comunicado donde se anunciaba el comienzo de las obras en los solares.
Los terrenos se utilizarán para implantar un gran nodo logístico junto a la A-2, según el comunicado del consistorio. En noviembre de 2021 tuvo lugar el evento de inauguración, al que asistió personal del ayuntamiento, entre ellos la vicealcaldesa de Madrid, Begoña Villacís, que afirmó que con estas obras, Madrid se situaría “a la vanguardia de la logística del futuro”.
La gestora con sede en Ginebra pagó, de media, 947 euros por el metro cuadrado
El segundo mayor adjudicatario que más metros cuadrados de suelo municipal compró fue Effenberg, filial del Grupo Bext Space, que pertenece a la gestora suiza Stoneweg y al fondo de inversión europeo M&G.
El Ayuntamiento sacó a la venta estos activos ubicados en Hortaleza ya en 2020; pero no hubo ninguna puja. Precisamente, en esta última subasta también solo hubo una oferta, la de la propia Effenberg, tal y como se refleja en las actas de la apertura de sobres con las ofertas.
Los terrenos, propiedad municipal, suman un total de 39.332 metros cuadrados edificables: 17.776 metros cuadrados en una de las parcelas y 21.556 metros cuadrados en la otra. La gestora con sede en Ginebra pagó al Ayuntamiento de Madrid 45.118.480 euros por estos dos terrenos públicos, de media pagó 947 euros por el metro cuadrado.
Ambos terrenos son dos parcelas, ubicadas en la Avenida de las Fuerzas Armadas, en el distrito de Hortaleza. Y son dos solares contiguos que están sin edificar.
Aunque no ha trascendido el uso que le dará esta empresa a los terrenos, según el análisis que hizo el consistorio sobre el régimen de uso del suelo, ambas parcelas tienen un uso terciario. Concretamente, el suelo tiene un uso para establecer pequeños y medianos comercios, así como para implantar una gran superficie comercial. Este medio se ha puesto en contacto con Bext Space, pero no ha recibido ninguna respuesta.
Metodología y glosario:
Newtral.es ha centrado este análisis en las enajenaciones de suelo patrimonial realizadas por el Ayuntamiento de Madrid. Para ello se han utilizado dos fuentes de información oficiales: el Portal de Datos del Ayuntamiento de Madrid y Perfil contratante del Ayuntamiento de Madrid.
¿Qué tipo de terreno vende el Ayuntamiento de Madrid sobre el que hablamos?
Este suelo es patrimonial, pertenece al consistorio, por lo que los ciudadanos no pueden hacer uso de él salvo que el consistorio decida otra cosa. Esto sucede porque los bienes de las Administraciones públicas en general, o son bienes de dominio público, o son bienes patrimoniales.
- Los bienes patrimoniales son bienes titularidad de las Administraciones públicas y se pueden vender, según explica Antonio Benítez, Socio Director de Administrativando Abogados.
- Los bienes de dominio público, son de titularidad pública, se encuentran afectados al uso general y no se pueden vender, como marca el artículo 6 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
El suelo municipal del ayuntamiento, que tiene naturaleza patrimonial, se integra dentro de lo que se conoce como Patrimonio Público del Suelo. Y tal y como explica Julio González, catedrático de Derecho administrativo en la Universidad Complutense, el dinero que ingresan los ayuntamientos, a través de las subastas de suelo patrimonial, no se puede utilizar para pagar gastos corrientes, sino para pagar deudas e inversiones. Este punto se recoge en el Artículo 5 del capítulo de la Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
*Para este reportaje se ha consultado a los expertos Juan Pedro Caro, CEO y Socio fundador de Templo Consulting y Augusto López Megías, CEO de Landex Propetch.
Ahora, los patriotas españoles deberían escandalizarse y gritar: “Almeida vende tierra española a empresas extranjeras”. Pero no va a pasar, porque los patriotas españoles son de pacotilla.