Mercado tensionado, techo al precio del alquiler y viviendas vacías: el Gobierno aprueba el anteproyecto de la ley de vivienda

El Gobierno de coalición ha aprobado en el Consejo de Ministros el anteproyecto de la ley de vivienda tras meses de negociación entre ambas partes. El Ejecutivo tenía pendiente la creación de una ley que regule el mercado inmobiliario desde el acuerdo de Gobierno firmado por PSOE y Unidas Podemos.

Durante la rueda de prensa posterior a la reunión, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha explicado algunas de las medidas recogidas en el anteproyecto de ley como la de poner techo a los precios del alquiler según el tipo de propietario de la vivienda, permitir la declaración de zonas del mercado tensionadas, y subir el Impuesto de los Bienes Inmuebles a viviendas vacías.

No obstante todavía queda la tramitación en el Congreso de los Diputados y las posibles enmiendas que quieran introducir los grupos parlamentarios. El Gobierno espera que esté aprobada para el segundo semestre de 2022, por lo que planean hacerlo de forma urgente. 

Pero, ¿a quiénes afectaría esta ley?, ¿qué medidas incluye? Te explicamos lo que recoge el anteproyecto de la ley de vivienda del Gobierno.

¿Cómo va a funcionar el techo al precio del alquiler en la ley de vivienda?

Uno de los compromisos del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos es poner un techo al precio del alquiler en zonas del mercado tensionadas. Esto se refleja de manera distinta en la norma según el número de pisos que tenga el propietario de la vivienda. Por ello, también se define, como se recogía en el acuerdo, qué es un gran tenedor de vivienda.

Un gran tenedor de vivienda es aquella persona física o jurídica, como una empresa, que tiene 10 o más inmuebles de uso residencial. El Gobierno planea aplicar a este tipo de propietarios un índice de precios, que todavía no ha creado, con el que determinar el precio máximo al que se puede poner el precio de la vivienda.

Al hablar de este índice de referencia durante la rueda de prensa la ministra explicó la complejidad de llevar a cabo ese registro de los contratos del alquiler, por lo que el proceso para consolidarlo podría llegar a extenderse hasta 18 meses.

En España hay 269.547 grandes tenedores que tienen 11 inmuebles urbanos o más, según la Estadística de Titulares Catastrales, y 2.071.908 con cinco o más inmuebles.

Alejandro Fuentes Lojo, experto en Derecho Inmobiliario, explica a Newtral.es que “los efectos de esta medida aún no se conocen, en Cataluña hace un año y medio que se implantó pero todavía no se sabe realmente si ha perjudicado a la oferta como los economistas más o menos defienden o ha ayudado a contener los precios”.

Los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales para bajar los precios en la ley de vivienda

Pero dentro de la ley de vivienda no solo se habla de los grandes tenedores, también se recogen medidas e incentivos para los pequeños propietarios. En estos casos, a diferencia de las limitaciones anteriores, se proponen incentivos fiscales para que bajen los precios. Algo en lo que ha insistido en la rueda de prensa la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.

El primero de ellos se daría a los propietarios que rebajen el precio del alquiler un 5% sobre el año anterior. Si lo hacen se les aplicará una bonificación máxima del 90% de las rentas que obtengan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

El segundo nivel de bonificación sería un 70% si se alquila por primera vez un inmueble a una persona entre 18 y 35 años en una zona del mercado tensionada. También se aplicará este porcentaje de bonificación si la vivienda se destina al alquiler social en un precio inferior a lo establecido en los programas públicos.

¿Cómo se declarará una zona de mercado tensionado según la ley de vivienda?

Las zonas tensionadas serán aquellos municipios o barrios en los que los gastos de la unidad familiar en alquiler o hipoteca, más los de los suministros básicos, como la luz y el agua, “supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. 

Lo segundo que se debe cumplir es que el precio del alquiler haya tenido un aumento un 5% superior al IPC a lo largo de los últimos cinco años. Además, este mecanismo lo establecerán las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en materia de vivienda.

La vivienda vacía podrá ser grabada con un mayor IBI por los ayuntamientos

Además de la posibilidad de declarar zonas del mercado inmobiliario como tensionadas, el anteproyecto de la ley de vivienda también recoge la posibilidad de que los ayuntamientos de estas zonas hagan un recargo sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de aquellas viviendas que estén vacías.

Según la norma, el incremento del IBI podrá ser del 50% cuando la vivienda lleve vacía dos años sin una razón justificada y su propietario tenga cuatro o más inmuebles. Este porcentaje asciende al 100% cuando son tres años de desocupación.

¿Qué dice el proyecto de ley sobre la vivienda protegida y el alquiler social?

Una de las acciones más polémicas de la propuesta del Gobierno es que plantea reservar un 30% de los nuevos inmuebles que se construyan para vivienda protegida. 

No obstante, y como medida para evitar la reducción de inversión o construcción, el Gobierno ha incluido en el anteproyecto la obligación de compensar a los promotores. Esto puede hacerse con un pago, con cesión de suelo en otra ubicación o con la ampliación de esa promoción en un 30%.

Además, como ha confirmado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en la rueda de prensa tras el Consejo de Ministros, de ese 30% de vivienda protegida, la mitad se dedicará a alquiler social.

Sobre la aplicación de esta medida, la directora de Comunicación de Tinsa, Susana de la Riva, explica a Newtral.es que para los proyectos que ya están adquiridos pendientes de desarrollarse, esto “trastocaría todo el plan de negocio del promotor, que tiene que recuperar su inversión a través de la venta de las viviendas”. 

Y la experta añade: “El suelo se ha comprado teniendo en cuenta el precio al que esas viviendas pueden venderse en el mercado. Si se quita al promotor la posibilidad de comercializar libremente un 30% de las viviendas porque deben destinarse al segmento protegido, con un precio limitado (el valor máximo del módulo), los números no salen. Tendría que vender el resto de viviendas a un precio superior para no perder dinero”.

¿Qué se sabe del Bono Joven de Vivienda?

Aunque tenga que ver con las políticas de ayuda y promoción de acceso a la vivienda, el Bono Joven que anunció el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, finalmente no forma parte de la ley de vivienda. No obstante, la ministra Raquel Sánchez ha explicado que el Gobierno estaba trabajando en la propuesta y desarrollo de esta ayuda, y que en noviembre se darían los detalles definitivos, como “criterios, aplicación y desarrollo del Bono”.