El impacto de la Ley del alquiler en Cataluña: ¿han bajado un 5% los precios?

El Pleno del Ayuntamiento de Barcelona aprobó el 23 de julio declarar a Barcelona como “área de mercado de vivienda tensa”. Esto permitirá poder aplicar la ley de regulación de precio de los alquileres de Cataluña durante cinco años más. La decisión concuerda con el final del curso político que deja pendiente uno de los debates más tensionados dentro del Gobierno, la ley de vivienda. 

Más ahora, cuando toca definir la parte de los fondos europeos destinada a crear un “Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana”, como figura en las normas para la aprobación de presupuestos, publicadas el pasado 28 de junio. 

Mientras desde el Gobierno el PSOE aboga por medidas de incentivos a los propietarios y por fomentar el parque de vivienda público, a la cola de Europa, según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, para hacer así los alquileres más accesibles, la parte del ejecutivo de Unidas Podemos defiende la regulación de los alquileres con una fórmula similar a la  Ley 11/2020 de Cataluña, que pone un techo al precio del alquiler. 

De hecho, uno de los argumentos más repetidos es que la ley catalana ha hecho que los precios bajen “una media de un 5%”, en las zonas tensionadas, según dijo Alejandra Jacinto, secretaria de Derecho a la Vivienda en Unidas Podemos, en una entrevista en Público. Consideran también que los resultados del control de alquileres se muestran en otros lugares, como París o Berlín. 

Sin embargo, los expertos prefieren ser cautos con los resultados de la ley catalana, que están aún fuertemente marcados por la pandemia.

[Preguntas y respuestas: qué ocurre con la regulación del alquiler de la vivienda en España]

El impacto de la ley en los precios del alquiler

La ley tiene dos puntos principales. El primero de ellos es acordar las normas para delimitar “áreas con mercado de vivienda tensionado”, zonas donde los precios de los alquileres crezcan por encima de la media de la región. También se incluyen áreas donde la carga del alquiler supere el 30% de los ingresos familiares. En estos parámetros entran un total de 61 municipios, entre los que se encuentran las capitales de provincia, Barcelona, Lleida, Tarragona y Girona. 

El segundo punto es determinar cómo se regulan los precios en estas zonas. Para ello se establece lo que se llama un índice de referencia, de modo que los nuevos contratos no pueden superar ese precio de referencia. Tampoco pueden subir la renta con respecto al precio del contrato anterior. De esta manera, la ley estipula una serie de sanciones que pueden ir desde los 3.000 hasta los 9.000 euros. 

El impacto de esta legislación es discutible. La ley se aprobó en septiembre de 2020. La movilidad, y sobre todo el retorno de muchos jóvenes a los hogares paternos, hacen que sea difícil analizar los posibles resultados de la ley. Desde el Sindicat de Llogateres afirman a Newtral.es que han observado “una caída temporal de un 4,88% de los alquileres en este primer trimestre de 2021 comparado con el de 2020, en contraste con los municipios no regulados en los que los precios suben un 1,2%”.

Sin embargo, los datos publicados por el Instituto Catalán del Suelo (Incàsol) muestran una caída más ligera, del 3,8% de media en los municipios regulados. El precio medio del alquiler en un área tensionada estaba en 684 euros al mes en el primer trimestre de 2020. En el 2021 este precio ha bajado a 654 euros al mes.

Con todo, hay variaciones mayores en ciudades con alquileres muy elevados, como Barcelona, donde los precios han bajado de 980 euros al mes a 905. Municipios colindantes a la capital, como Sant Just Desvern o Sant Joan Despí, también han visto bajadas de las rentas en porcentajes altos, 7,5% y 9,4%, respectivamente.

En otros más pequeños, como Gavà, el municipio de la que era alcaldesa la ahora ministra de Transportes Raquel Sánchez, la implantación de la regulación de los alquileres también ha supuesto una bajada de los precios, de 923 euros al mes a 852. 

Estas cifras contrastan con los informes de portales inmobiliarios como Idealista, que colocan la bajada de precios en apenas un 1,4% en la ciudad de Barcelona. El informe compara la evolución de precios entre junio de 2020, con el inicio de la nueva normalidad, y junio de 2021. 

Incàsol solo ha publicado la estadística de precios hasta marzo del 2021, pero incluso con estos datos se pueden ver las diferencias con el informe de Idealista. La variación en los precios trimestrales de julio de 2020 hasta marzo de 2021 muestra que los precios en la ciudad de Barcelona bajaron un 7,5%.

La disminución de la oferta 

Según estudios de portales inmobiliarios como Idealista, la ley catalana ha servido para aumentar la demanda de pisos, pero la oferta ha caído. El análisis de los datos, obtenidos a partir de anuncios en esta web, refleja que el número de viviendas en alquiler se ha reducido hasta en un 21,2% en la ciudad de Barcelona. 

Aunque señalan que esto puede ser debido a un ajuste tras los máximos de arrendamiento a finales de 2020, destacan la inseguridad jurídica como una razón importante para la reticencia a poner pisos en el mercado. 

Sin embargo, los datos publicados por la Agencia de Vivienda de Cataluña muestran cifras diferentes. Según estos, el número de contratos en Barcelona en el primer trimestre del año habría alcanzado casi los 14.400. Cifras que el Sindicat de Llogateres afirma que no se dan desde el 2015. “Los datos no enseñan que la oferta esté cayendo. Hay un 20% más de pisos ofertados en las zonas reguladas. Eso demuestra que es un mercado atractivo para los propietarios en términos de inversión”, dice Rodrigo Martínez en declaraciones a Newtral.es. 

Desde la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña difieren en este análisis. Anna Puidgevall, directora general de la asociación, considera que este aumento de la oferta también está marcado por el efecto de la pandemia, ya que los inquilinos de pisos ya no viven en ciudades como Barcelona. 

“Personas como pueden ser estudiantes extranjeros o gente que vivía en Barcelona para trabajar se han ido, y eso ha hecho que se pongan en el mercado inmuebles que antes de la pandemia estaban ocupados”, señala. Según Puidgevall, es fácil de observar la diferencias con otras zonas tensionadas en Cataluña, donde la oferta de pisos tampoco ha subido exponencialmente.

¿Vivienda pública o regulación de precios?

Los detractores de la regulación del mercado dicen que el problema está en la oferta asequible de inmuebles. “Sabemos que hace falta mucha más vivienda que la que hay, hay que construir mucha más vivienda a precios asequibles e incluso vivienda social”, apunta Puidgevall.

Según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del 2020, España se sitúa por debajo de la media en viviendas sociales de la Unión Europea. Mientras que en la UE un 9% del total de viviendas se destina a este fin, en España el porcentaje es solo de un 2,5%. 

Aunque desde el Gobierno quieren revertir esta tendencia, no resulta fácil. “Llegar a tener un parque público al nivel de ciudades como Viena es casi imposible con el ritmo actual, nos llevaría 200 años”, dice Martínez. 

Otros expertos como Paloma Taltavull, catedrática de Análisis Económico Aplicado en la Universidad de Alicante, no opinan lo mismo. Para ellos, las medidas de contención de precios pueden tener efectos indeseados que reviertan la situación a medio plazo. Hay ciudades europeas que son ejemplo de esto, dice Taltavull. “Por ejemplo, el control de precios de alquiler en Berlín está haciendo abandonar el mercado a muchas empresas que gestionaban el alquiler”.

En este caso, el papel del Estado es clave para la promoción de vivienda social, que consigue llegar a los hogares que no tienen acceso a través del mercado, es decir que no pueden entrar a viviendas de protección pública, considera Taltavull.