Cuántas hipotecas a tipo fijo y variable hay en España y por qué ha cambiado la tendencia con el alza del euríbor

En España se inscribieron 42.767 hipotecas sobre viviendas en el mes de junio según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), un 12% más que un año antes. El 73% de ellas fueron contratadas a tipo fijo y solo el 27% de las hipotecas fueron a tipo variable. La razón principal es el alza del euríbor que ha cambiado la tendencia. El importe medio solicitado en España fue de 147.539 euros, el tipo de interés del 2,47% y el plazo medio de 24 años. 

¿Qué es una hipoteca y por qué son más atractivas que otros préstamos?

Una hipoteca o préstamo hipotecario es un producto financiero mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a otra parte (el prestatario), que asume la obligación de restituirla y pagar unos intereses de acuerdo con unas condiciones y calendario.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) destacan que su “característica principal es que además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Es precisamente esta garantía complementaria la que hace posible que las hipotecas tengan un coste de financiación relativamente bajo -tipos de interés más bajos- en comparación con otro tipo de préstamos”.

¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Pros y contras

A la hora de elegir la hipoteca que mejor se adapte a las características de cada cliente es importante diferenciar entre hipotecas a tipo fijo, hipotecas a tipo variable y mixtas. Y eso depende del tipo de interés, que es el precio del préstamo.

“En las hipotecas a tipo variable la cuota a pagar cambia en cada revisión, según la variación del tipo de interés al que esté referenciada que suele ser el euríbor mientras que los tipos fijos no se modifican y aseguran que siempre se pague lo mismo”, explica Luis Fabra, director de la cátedra de mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. 

Para su revisión se vincula el tipo de interés a un índice de referencia del mercado -al que se le suma un margen o diferencial, incorporando así la medida de riesgo del cliente que asume la entidad - cuya evolución determinará el incremento o reducción en el pago de intereses. Además, en estos préstamos, el tipo de interés se revisa en los plazos pactados entre la entidad financiera y el cliente en el contrato de préstamo hipotecario, siendo los plazos más frecuentes en seis o doce meses.

Como explica la AHE, los tipos fijos son por naturaleza más altos que los variables pero a cambio dan la tranquilidad de que la evolución de los tipos de interés no afecte al cliente. El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo y el consumidor siempre paga lo mismo. 

“Además, existen las hipotecas mixtas que incorporan una parte fija en un periodo concreto y otra variable”, añade Fabra. En caso de escoger un tipo variable o mixto desde la AHE recomiendan que el usuario calcule bien su capacidad de endeudamiento en un escenario de tipos al alza.

Por qué el alza del euríbor ha disparado las hipotecas a tipo fijo

El euríbor (o European InterBank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos de la zona del euro se prestan el dinero entre ellos. Y es su referencia oficial a 12 meses la más utilizada en los préstamos hipotecarios variables en España.

En febrero de 2016 el euríbor entró en negativo y no volvió a ser positivo hasta abril de este año. “Aunque esto ayudó a muchas familias que tenían hipotecas a tipo variable era una anomalía y lo que está pasando ahora es que estamos volviendo a la normalidad. Tener un tipo de interés del 2% o del 3% no es nada preocupante aunque para familias que vienen de tipos negativos pueda suponer un esfuerzo con un panorama de alta inflación. Lo raro son los tipos de interés negativo”, indica Fabra que augura que el euríbor no subirá del 3% en los próximos años, lejos del 5% que llegó a marcar en el 2000 y 2008.

El euríbor ha roto en los últimos días la barrera del 2% diario y no se prevé que baje próximamente. El consenso de expertos que forman el Panel de Funcas ha actualizado sus previsiones económicas y auguran una estabilización en el euríbor hasta el 2,3% para finales de 2023. 

José Emilio Boscá, investigador de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) explica que la subida de los tipos de interés (el precio del dinero) por parte de los bancos centrales repercute “en cascada en todo tipo de préstamos” y con ello a los hipotecarios.

Rodríguez: “Lo raro era tener una hipoteca y apenas pagar intereses”

"La subida de los tipos de interés repercute también en las hipotecas a tipo fijo que se encarecen en algunos casos e impacta negativamente en el mercado de la vivienda porque menos gente puede plantearse comprar", apunta Fabra. Este experto cree sin embargo que los tipos fijos aún son atractivos y es una opción que se está utilizando cada vez más. “De hecho es muy recomendable que en momentos de inestabilidad como el actual las familias opten por protegerse y asegurarse lo que tendrán que pagar”, añade. Esto explica que el 73% de las hipotecas actuales sean a tipo fijo en España.

“A quienes tienen hipoteca a tipo variable les vino muy bien la bajada de los tipos de interés y los tipos negativos pero esto no quiere decir que en este momento hayan subido muchísimo. Un euríbor en torno al 2% o 2,5% sigue siendo bajo si miramos el histórico e incluso si alcanzara de nuevo el 3% o el 4% son tipos de interés que ya quisieran tener en otros países”, explica Francisco Rodríguez, catedrático de economía de la Universidad de Granada y economista sénior de Funcas. “Lo que no era normal es tener una hipoteca y no pagar intereses prácticamente intereses”, añade.

¿Cómo cambiar las condiciones de tu hipoteca una vez contratada?

Como explica el Banco de España, el cliente puede plantear una modificación de las condiciones de su hipoteca en cualquier momento (novación) o acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones (subrogación por cambio de acreedor). Y aunque ambas operaciones normalmente dan lugar a gastos por comisiones, “suelen ser mínimas”, explica Fabra.

Dentro de la subrogación se puede, por un lado, optar por modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación. También es posible subrogar el acreedor en un préstamo hipotecario, lo que implica el cambio de la entidad financiera ante la cual el deudor asume la obligación de pago. Si se subroga el deudor -caso, por ejemplo, de la adquisición de un inmueble hipotecado- cambia la persona que asume el compromiso de pago.

En caso de cambiar la hipoteca de banco (‘subrogación de acreedor’) BBVA recuerda que hay que asumir algunos gastos. “La llamada comisión de subrogación que se aplica sobre el capital pendiente de pago y se abona siempre y cuando conste en el contrato de la antigua hipoteca y la comisión de apertura (de la nueva hipoteca): su cobro dependerá de cada entidad bancaria”, indica este banco.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones de las hipotecas, en junio se produjeron 12.014 novaciones con un descenso anual del 48% según datos del INE.  Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) bajó un 46% y el de las hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) descendieron un 54%. 
Además, en caso de pasar por necesidades económicas y no poder pagar la hipoteca, el Banco de España explica que el cliente puede presentar una solicitud a su banco para la aplicación de las medidas del Código de Buenas Prácticas e intentar renegociar así el préstamo hipotecario. "Al banco lo que le interesa también es llegar a algún acuerdo con el cliente porque lo que quiere es que le pague", añade Rodríguez.