La otra votación del 26-S en Alemania: ¿se pueden expropiar 240.000 viviendas en Berlín?

Este domingo, 26 de septiembre, Alemania era noticia por la celebración de sus elecciones generales. Olaf Scholz (SPD) se proclamaba vencedor con el 25,7% de los votos en una victoria muy ajustada, algo muy diferente a lo que pasó en un referéndum que se votaba el mismo día en Berlín: un 56,4% de los berlineses que votaron lo hizo a favor de la expropiación de viviendas a las grandes inmobiliarias para controlar los precios del alquiler.

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Al contrario que los comicios alemanes y los capitalinos, celebrados en la misma jornada y a los que les sigue la negociación sobre la posible coalición que gobernará, los resultados del referéndum berlinés no dejaron nada en el aire. Más de un millón de berlineses mostraron su apoyo en las urnas a la expropiación de unas 240.000 viviendas, mientras que unas 715.000 personas, el 39% de los participantes de la votación popular, se opusieron a la propuesta. 

La razón tras estos resultados se debe, en parte, a los precios de la vivienda de alquiler en Alemania. Y, especialmente, en su capital, donde alcanzan los 13,03 euros por metro cuadrado, según la tabla anual que publica el Gobierno de Berlín.

El referéndum, pese a su contundencia, no es vinculante. Aun así, es momento de plantearse qué pasará ahora con estos resultados. ¿Se pueden expropiar más de 200.000 viviendas en Berlín? Te lo explicamos.

Como meta, ‘expropiar a Deutsche Wohnen & Co.’

Para hacernos una idea de la magnitud del referéndum, la población total de Berlín es de 3.664.088 habitantes. De ellos, más de 1.800.000 personas votaron sobre la expropiación. Estos datos apuntan a una participación electoral del 75% del total de personas con derecho a voto en la ciudad. La cifra es muy similar a la proporción de berlineses que depositaron su papeleta para las elecciones nacionales (de entre el 68,9% y el 81,4% dependiendo del distrito).

Esta votación surgió de la iniciativa ‘Expropiar a Deutsche Wohnen & Co.’, que situó en la agenda mediática el problema del aumento de los precios del alquiler en Berlín. ¿Su objetivo? Socializar “más de 240.000 inmuebles pertenecientes a grandes empresas inmobiliarias con ánimo de lucro”, según indica la página web de la iniciativa. 

En concreto, esta propuesta se centra en las inmobiliarias privadas “que posean más de 3.000 inmuebles”. Estas serían indemnizadas “muy por debajo del valor de mercado” y sus pertenencias serían “transferidas a la propiedad común”. Además, la campaña exige la creación de una institución de derecho público para administrar las propiedades “mediante la participación democrática mayoritaria de la sociedad urbana y las/os inquilinas/os”.

Wow! ??

Mit 56,4% hat sich die Mehrheit der wahlberechtigten Berliner:innen für die Vergesellschaftung der großen Immobilienkonzerne und damit gegen die Spekulation mit Wohnraum entschieden. ?? pic.twitter.com/25vkeawO9P

— Deutsche Wohnen & Co Enteignen (@dwenteignen) September 27, 2021

Aunque la empresa Deutsche Wohnen (DW) es el principal objetivo, no es la única. Esta empresa posee 113.000 viviendas en la ciudad y, en estos momentos, está en proceso de ser adquirida por el grupo inmobiliario Vonovia, que ha lanzado una oferta pública de adquisición de las acciones de DW. Vonovia ya trató de absorberla en 2015, pero las negociaciones fracasaron. De finalizar el acuerdo de compra, la empresa que resulte tendría más de medio millón de viviendas en el país.

Tras conocer los resultados del referéndum, Vonovia publicó un comunicado en el que informaba de que, junto a DW habían vendido 14.750 viviendas a empresas municipales, y que “las dos empresas de manera voluntaria limitarán los precios de sus alquileres en Berlín los próximos 5 años”. Prometen también construir 13.000 nuevas viviendas. 

¿Qué dice la ley sobre la expropiación de viviendas en Berlín?

“Los políticos intentarán encontrar excusas para no aprobar la ley, pero será muy difícil justificar el no redactar una propuesta de ley para la expropiación, ya que la Constitución alemana claramente permite la expropiación de terreno (incluyendo las viviendas que haya construidas en él) para beneficio público”, dice el activista de ‘Expropiar a Deutsche Wohnen & Co.’ Fabio Braun Carrasco. 

La Constitución de Alemania dicta que el uso de la propiedad debe servir para el beneficio público, y que la expropiación está permitida con este motivo (art. 14.2). También establece que este procedimiento solo se hará mediante una ley que establezca una compensación para los propietarios. Debe haber un equilibrio entre el bien común y el interés de los afectados, en este caso, las empresas con más de 3.000 inmuebles en Berlín (art. 14.3).

“Aunque lo tendrá que decidir el Constitucional, Berlín no tiene capacidad normativa para desarrollar una ley de este tipo, porque no tiene delegados estos poderes por parte del Estado”, explica a Newtral.es desde la capital alemana Jaime Álvarez de León, abogado especializado en derecho inmobiliario,. 

Berlín, no solo como ciudad, sino como land o estado federal, tiene también su propia legislación para regular estas operaciones. Esta ley dicta que se dará solo como último recurso “en casos individuales si el propósito de la expropiación no se puede obtener de otra manera razonable” (art. 3.1).

El proceso puede tardar años y endeudar a la capital

El siguiente paso para una expropiación en este proceso pasa porque se redacte una propuesta de ley, y el nuevo Senado de Berlín lo apruebe. Los resultados de las elecciones en Alemania, apuntan a una continuación de la coalición en Berlín entre los socialdemócratas (SPD), los Verdes (Die Grüne), y la Izquierda (Die Linke).

“Múltiples análisis legales afirman que el modelo de expropiación propuesto por la campaña cumple con todos los requisitos legales, y que una compensación por debajo del precio de mercado es posible”, dice Braun Carrasco. “Se puede discutir que el interés de la población en vivienda asequible es más importante que el interés de las empresas en generar beneficios”.

Sin embargo, en caso de que Berlín expropie las viviendas por un precio inferior al de mercado “podría enfrentarse a unos juicios larguísimos. Estamos hablando de 20.000 millones de euros, y si al final el land Berlín pierde después de cinco años, estará arruinada”, dice Álvarez de León.

“El hecho de que se expropien estas viviendas no consigue crear un nuevo mercado. Es lo que pasó con la ley de limitación del precio del alquiler, que nadie alquilaba casas”, explica el abogado. 

Aparte de los obstáculos legales hay, además, un problema de financiación. “Berlín tampoco tiene la capacidad para endeudarse en estos volúmenes, y no pueden crear un instrumento ad hoc si no tiene suficiente dinero”, dice Álvarez de León.

La expropiación de viviendas en Berlín, en manos de los políticos

El SPD ya se opuso a la expropiación en 2019 y ahora, la ganadora de las elecciones regionales de Berlín, Franziska Giffey, de ese mismo partido, se ha pronunciado en contra de esta medida. "Sigo siendo de la opinión de que las expropiaciones no ayudan a crear ni un solo apartamento nuevo ni a resolver la gran cuestión de la vivienda asequible", según recoge el medio Der Spiegel.

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Sin embargo, para gobernar, parece que tendrá que llegar a acuerdos con los Verdes y con la Izquierda. Según recoge France 24, solo la Izquierda se ha mostrado a favor de las expropiaciones, junto a algunos miembros de los Verdes. 

La candidata de los Verdes para el Parlamento de Berlín, Bettina Jarasch, fue entrevistada el día de las elecciones por Phoenix, uno de los canales públicos alemanes. En la entrevista, Jarasch afirmó que ella había votado ‘sí’ en el referéndum, pero no porque quisiese la expropiación. Jarasch dijo que necesitaba “la presión del referéndum” para llevar a cabo su propio plan de vivienda, que consiste en congelar los alquileres (min. 03:20). De llevarse a cabo este plan, la expropiación estaría “fuera de la mesa de negociación” (min. 03:50).

“Casi todos los partidos políticos se han posicionado en contra de la expropiación”, dice Braun Carrasco. “De todas formas, el resultado claramente muestra que hay una gran mayoría a favor de la expropiación, y un claro mandato para que se respete el voto”.

“Ignorar un resultado tan claro en un proceso democrático sería altamente cínico, sobre todo considerando que el referéndum ha tenido más votos que cualquiera de los partidos en el Parlamento de Berlín”, explica Braun Carrasco.