DATOS | Radiografía de la vivienda en España

En los planes revelados por el Gobierno para la nueva ley de vivienda en España se puntualiza que los grandes propietarios deberán bajar los alquileres en zonas tensionadas, aunque todavía se desconocen los requisitos que deberán cumplir estas áreas. 

Para José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, este término al que se refiere el gobierno es similar al que se establece en Cataluña para regular sus precios del alquiler. En esta comunidad se tiene en cuenta la tasa de crecimiento de los precios durante varios años y que la proporción de dinero dedicada al alquiler no esté por encima de un determinado porcentaje.

Por su parte, Javier Gil, profesor colaborador del Máster universitario de Ciudad y urbanismo de Universitat Oberta de Catalunya (UOC), explica a Newtral.es que se podría declarar zona tensionada una “zona urbana o municipio donde la población dedique más del 30% de su sueldo al alquiler de media utilizando la media o la mediana”. 

Así, Jorge Onrubia-Fernández, profesor de la facultad de Economía de la Universidad Complutense de Madrid (UCM), señala a Newtral.es que todavía es “poco concreto”, ya que se desconoce si se habla de distritos, áreas o municipios.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana cuenta con un Índice de Precio de la Vivienda con datos de 2018 donde recoge el precio medio del alquiler de una vivienda colectiva en cada municipio que, junto con el dato de renta media del Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra estas posibles zonas. 

Según estos datos, los tres municipios en los que más porcentaje de la renta neta por hogar se utiliza para pagar el alquiler son Benahavís, en Málaga, donde se emplea el 48,9%; Montuïri, en Baleares (33,8%), y Chauchina, en Granada (33,5%).

Los expertos subrayan que se necesitan más datos del mercado para apuntalar la ley de vivienda en España

Actualmente los datos de vivienda disponibles pertenecen a portales privados como Idealista. Para Onrubia-Fernández la nueva ley de vivienda “debería conllevar la puesta en marcha de una oficina estadística vinculada”.

Por otro lado, como explica a Newtral.es Gil, “la legislación tiene que establecer qué mecanismos se van a utilizar para medirlo y generar unos índices de referencia”. Además, para el experto, sería bueno que “todos los propietarios que tienen vivienda en alquiler tuvieran que registrarlo para poder tener un índice público de los precios de los alquileres” y ver así los cambios en los precios.

En el portal de vivienda de Idealista se pueden descargar datos por municipios o distritos para observar el precio de la vivienda más elevado. Aun así, Gil recuerda que “es mejor no utilizar los datos de portales inmobiliarios que no son un actor neutro”, ya que cuando hay una legislación “tiene que ser la Administración la encargada de analizar que se den unas condiciones u otras para que entre en vigor la legislación”.

“Necesitamos que sea la Administración la que utilice los medios propios para establecer los índices de referencia y, por lo tanto, declarar las áreas tensionadas”, señala Gil. Además, indica que no debería ser la comunidad autónoma la que lo solicite, como ahora plantea el Gobierno, si no que cuando un municipio cumpla con unas “determinadas características para ser declarada como zona de mercado residencial tenso, automáticamente se declare como tal”.

Según los datos de Idealista, la vivienda en la Comunidad de Madrid es la que registró mayores precios por metro cuadrado en septiembre de 2021: 13,9 euros el metro cuadrado. Justo detrás se encuentran Cataluña (13,5) y País Vasco (12,2).

En la ciudad de Madrid el distrito más caro es el de Salamanca, con 17,4 euros el metro cuadrado; en cambio, en Barcelona, es Ciutat Vella (16,3); en Málaga, el distrito Este (10,7) y en Valencia es Ciutat Vella, con 11 euros por metro cuadrado.

Regulación para los grandes propietarios de vivienda en España

Otra de las medidas que, según el Gobierno, está previsto que se incluyan en la ley de vivienda es la regulación de precios a los grandes propietarios, es decir, a aquellos titulares de más de diez bienes inmuebles. Según los datos extraídos del Registro Mercantil, son 269.547 titulares, un 0,93% del total de los registrados en él.

Las provincias en las que hay más grandes propietarios, en relación con todos los titulares, son Ourense, donde suponen el 2,1%; Soria (1,69%) y Burgos (1,58%). Por el contrario, en Huelva, Sevilla y Badajoz, estos no llegan al 0,6%.

Gasto del sueldo en vivienda en la Unión Europea

Por otro lado, la Oficina Europea de Estadística (Eurostat) también recoge datos relativos al coste de la vivienda en los diferentes países europeos. La última estadística disponible refleja que en 2019 el 11,8% de los ciudadanos de la Unión Europea destinaban más del 40% de su sueldo a pagar su vivienda. Un hecho que es más frecuente en ciudades que en zonas rurales.

El país en el que más ciudadanos se encontraban en esta situación era Grecia, con un 40,7%. Cifra que casi dobla a la del siguiente país en la lista, Dinamarca, donde el 21,1% de los ciudadanos destinan más del 40% de su sueldo para pagar su vivienda. Por el contrario, los países en los que menos se repite esto son Chipre y Malta, con un 2,5% y 2,6%. En España este porcentaje asciende hasta el 10,4%.

Finlandia, Irlanda y Francia, los países con mayor porcentaje destinado a alquiler subvencionado

Otra de las medidas planteadas en la nueva ley de vivienda es reservar un 30% de los nuevos inmuebles construidos a vivienda protegida. Además, el presidente del Gobierno anunció la creación de un bono de vivienda dirigido a los jóvenes de 250 euros al mes durante dos años.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) recoge datos de diferentes países para observar la proporción de hogares según el tipo de propiedad. De los países de la Unión Europea que tienen disponible el porcentaje de hogares en alquiler subvencionado, los países con porcentajes más elevados son Finlandia (17%), Irlanda (16,3%) y Francia (15,8%).

En España, el porcentaje dedicado a vivienda de alquiler subvencionada es del 2,7% según los datos de la OCDE. Dentro de este grupo entran aquellas viviendas alquiladas a precios reducidos a los del mercado como son alojamientos subsidiados por el empleador donde el alquiler está fijado por ley.