Por qué la crisis de vivienda en Estados Unidos es diferente a la de 2008

Imagina tres escenas. Un McDonalds con una treintena de plazas de parking. Una retahíla de parejas con documentos en la mano haciendo cola en un barrio residencial de casas unifamiliares. Y ocho edificios de apartamentos en construcción en una antigua área industrial. ¿Qué tienen en común? Todas forman parte de la crisis de vivienda que Estados Unidos vive desde hace años. Pero lo más grave lo ha desatado la pandemia y solo ahora podría empezar la peor parte.

Desde la crisis de 2008, Estados Unidos vive en una pesadilla perpetua de escasez de oferta dentro del mercado inmobiliario. Por distintos factores, la industria de la construcción ha sido incapaz de estar a la altura de la demanda de casas. Y lo que antes era un problema de falta de viviendas en los grandes centros urbanos de las costas, ahora ha contagiado al resto del país.

Tampoco es como si Estados Unidos no hubiera recibido advertencias. Economistas, activistas y expertos urbanísticos llevan años izando banderas rojas. Pero una amalgama de confrontaciones políticas, desde lo local a lo federal, ha dinamitado cualquier posibilidad de victoria en ese frente. Y la situación es tan difícil como previsible:

• Primero, todo el mundo quiere vivir en las grandes ciudades de Estados Unidos, donde los precios alcanzan precios desorbitados en compra y alquiler.
• Segundo, los jóvenes que quieren comprar una primera vivienda en las afueras se encuentran con un mercado igual de tenso que les es inaccesible. Por tanto, se quedan en el centro de la ciudad pagando alquileres altísimos.
• Y tercero, las familias de clase trabajadora se ven obligadas a competir con ricos y jóvenes incapaces de dejar atrás sus alquileres.

En definitiva, salen perdiendo los de siempre.

¿Pero cómo se ha llegado a esta crisis de la vivienda en Estados Unidos?

El inicio de los problemas se remonta a la crisis de 2008, cuando la debacle inmobiliaria dejó tiritando a la industria de la construcción. Más de 1,5 millones de trabajadores abandonaron el sector entre 2007 y 2009.

• En los años posteriores, la recuperación económica y las hipotecas baratas permitieron la entrada de cada vez más compradores. Eso incluía a primeros compradores millennials, pero también grandes firmas que podían pedir dinero prestado con intereses muy bajos para comprar viviendas que luego alquilar.
• Pero la escasez de casas construidas en la década posterior a la crisis, sumada a la escasez de trabajadores en la construcción, dificultó que la industria ayudara a estar a la altura de esa demanda.
• La pandemia solo hizo que agrandar el problema. Conforme más trabajadores vieron que la opción de trabajar desde pequeños apartamentos en la ciudad tenía poco atractivo, las casas unifamiliares de las afueras (o suburbs) ganaban enteros.

Con el aumento de la inflación a finales de 2021, la Reserva Federal empezó a cambiar una estrategia que había mantenido casi intacta desde 2008: mantener los tipos de interés bajos para energizar la economía.

• En 2022, en cambio, la Fed ha tomado una postura agresiva con subidas contundentes de los tipos de interés. De forma inevitable, los precios de las hipotecas también han aumentado.
• Y aunque en un primer momento eso pueda alejar a compradores del mercado de la vivienda, y así normalizar el mercado, lo cierto es que un aumento de tipos también ahuyenta a los constructores de las parcelas porque piden menos dinero prestado para construir.
• Por si fuera poco, la crisis de la cadena de suministro, la crisis energética, la crisis inflacionaria y la fortaleza del dólar han encarecido materias primas como el aluminio, haciendo más difícil la construcción de más casas.

Un statu quo insostenible

El resultado es un nuevo statu quo en el que Estados Unidos podría ver cómo se reduce la demanda extrema de los últimos años, pero sin que la oferta mejore lo suficientemente rápido. Y eso es una mala noticia teniendo en cuenta el contexto actual:

• Estados Unidos necesitaría casi 4 millones de casas para paliar la crisis de vivienda por la que pasa en estos momentos, según un análisis de la firma Freddie Mac del pasado verano.
• La escasez se ha duplicado entre 2012 y 2019, agravándose en hasta 47 estados de los 50 que tiene el país, según la firma de políticas e investigación Up for Growth.
• Y las grandes ciudades han visto cómo la compra y el alquiler de viviendas en Estados Unidos se disparaban por encima del 20, el 30 e incluso el 45% solo en el último par de años, dependiendo de la localidad.

El ejemplo del McDonalds

Lo que me lleva a los escenarios con los que abría este artículo y que ejemplifican algunos de los problemas que arrastra Estados Unidos desde hace años. Todos los he visto en los últimos años en Nueva York:

• El McDonalds con 30 plazas de parking.
• La cola de parejas esperando ver una casa en los suburbs.
• Los edificios de apartamentos en una antigua zona industrial.

Todos responden también a distintos factores y presiones políticas, sea desde los propios gobiernos o desde las comunidades locales. Por ejemplo:

• El McDonalds está en un barrio del South Bronx, una de las zonas más densas de todo Estados Unidos. Las 30 plazas de parking del restaurante apenas se usan.
• En la zona en la que está construido el McDonalds podrían haberse incluido varios edificios de apartamentos, pero el proceso para un proyecto de esa envergadura es extremadamente caro y burocrático.
• Solo unas manzanas más al sur, una junta comunitaria rechazó el año pasado que se construyeran dos edificios con 224 apartamentos.

La crisis inmobiliaria en Estados Unidos: zonificación y NIMNBY

La presencia del McDonalds y el rechazo a otras nuevas construcciones tiene que ver con dos fenómenos de necesaria mención: la zonificación y el NIMBY.

• La zonificación suele responder a las categorías con las que los gobiernos locales determinan qué tipo de proyectos se pueden construir en qué sitio.
• La excesiva zonificación ha posibilitado la llegada de McDonalds, pero no la de edificios de apartamentos, bien por altura, cantidad de apartamentos o simplemente porque no incluyen locales comerciales.
• Y el NIMBY, o Not In My Backyard («No en mi patio trasero»), suele responder a iniciativas locales con las que se rechazan proyectos que amenacen con cambiar el perfil de un barrio.
• Los miedos habituales pueden estar justificados (la gentrificación que expulsa a las familias de clase trabajadora por el aumento de precios) o ser más controvertidos (la supuesta llegada de tráfico, drogas o crimen si se aprueban nuevas viviendas).

La zonificación y el NIMBY también se ven de forma más grave una vez uno se desplaza unos kilómetros al norte del Bronx. Ahí empiezan los llamados suburbs, zonas residenciales de casas unifamiliares donde la zonificación y las comunidades de vecinos hacen imposible construir edificios de apartamentos o incluso casas adosadas.

• Las colas de parejas intentando comprar una vivienda han sido la tesitura de millones de familias que se han dado de bruces con un mercado imposible en los suburbs en los últimos años.
• Y son esas mismas familias de jóvenes profesionales en busca de su primera vivienda las que luego tienen que volver al Bronx a pagar alquileres desorbitados.
• Lo que a su vez pone más presión sobre los precios del alquiler y sobre la necesidad de construir de nuevas casas en todo Estados Unidos.

¿Pero qué casas se construyen? Ahí va la otra clave. Los edificios de apartamentos que están construyendo en mi barrio cuentan con gimnasio y piscina a precios que superan la media del mercado. Y sí, también incluyen una parte más asequible como parte del compromiso comunitario. Pero la tendencia tiene todos los visos de cambiar el perfil del barrio para siempre.

¿Y ahora, qué?

La lucha contra la gentrificación y la conservación de los barrios históricos de minorías en ciudades como Nueva York ha sido una constante en la historia reciente del progresismo estadounidense. Especialmente en ciudades en las que los sectores inmobiliario y de la construcción han tenido tanto poder.

• Pero la crisis de la vivienda en Estados Unidos está haciendo que muchos líderes a los niveles local, estatal y federal cambien sus prioridades.
• Líderes progresistas como Alexandria Ocasio-Cortez están abogando por la construcción de más viviendas, aunque sin ceder demasiadas concesiones a los constructores.
• El objetivo: facilitar la zonificación y la aprobación de proyectos siempre y cuando se incluya un porcentaje importante de viviendas para familias de bajos recursos.

Lo que muchos expertos mencionan es precisamente eso. Las familias de clase media y alta acabarán encontrando casa, pero los que tendrán más dificultades serán los de siempre, los de abajo. ¿Y qué hacer al respecto? No hay un consenso, pero sí muchas propuestas:

• Que los gobiernos compren y construyan más vivienda pública asequible, como están intentando en Colorado o Rhode Island.
• Que los gobiernos locales dejen de pelearse por desquitarse a las familias de bajos recursos e inviertan de verdad en la construcción de más viviendas.
• Que los gobiernos subvencionen a las familias con menos recursos, especialmente a los más pobres, para que puedan encontrar una casa decente.

Con tantos miedos a una nueva recesión, lo último que necesitan muchos en Estados Unidos es quedarse sin casa. El riesgo al desahucio o a no poder pagar el alquiler pesa sobre el futuro más inmediato de millones de personas en Estados Unidos. El estrés, la salud mental, la inseguridad alimentaria o el futuro académico de cientos de miles de niños está en juego.