La vivienda es el principal problema de los españoles desde diciembre de 2024, según datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Aunque para muchos no está claro a quién compete abordar cada una de las aristas de este problema complejo, lo que puede dar lugar a que prolifere la desinformación al respecto.
Competencia a diferentes niveles. Los estatutos autonómicos recogen que la vivienda es “competencia exclusiva” de cada comunidad. Sin embargo, como explica a Newtral.es Julio Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Zaragoza, “exclusiva no quiere decir excluyente”.
- De hecho, se trata de una materia compleja en la que “concurren competencias del Estado y de los ayuntamientos sobre otras cuestiones que también inciden en la vivienda y por ello son relevantes”, añade.
En rigor, la “competencia exclusiva” en vivienda es de las comunidades. Esto quiere decir que las autonomías tienen la competencia principal en esta materia. Como apunta Tejedor, las comunidades pueden regular:
- Los planes de vivienda autonómicos.
- La vivienda protegida (VPO): tipos, requisitos, adjudicación.
- Los parques públicos de vivienda autonómicos.
- Las ayudas directas o subsidios al alquiler o a la compra.
- La inspección y sanción en materia de vivienda.
- Y la regulación administrativa del uso de la vivienda.
“Pueden definir sus propias políticas de vivienda, siempre que sean compatibles con lo que el Estado haya establecido en el ejercicio de sus propias competencias” alrededor de esta materia, indica el experto.
Las competencias del Estado sobre la vivienda. “El Estado no tiene competencia específica en esta materia, pero sí competencia exclusiva o básica sobre otras que inciden sobre la vivienda y condicionan la competencia y las políticas autonómicas”. Algo así como las reglas del juego, señala Tejedor:
- En materia de contratos: alquiler, compraventa, desahucios (legislación civil).
- Bases y planificación general de la actividad económica: medidas generales del mercado inmobiliario, incluyendo los planes estatales de acceso a la vivienda y rehabilitación.
- Fiscalidad: IRPF, IVA o deducciones y reducciones relacionadas con la vivienda, aunque conviene recordar que las comunidades también tienen capacidad sobre la fiscalidad en su parte autonómica.
- Condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de deberes en torno a la vivienda.
- Determinados aspectos de la política de suelo y patrimonios públicos.
- Estadísticas y registros estatales.
Las competencias relacionadas con vivienda de los ayuntamientos. Los entes locales también tienen responsabilidades propias, que son clave en esta materia. “Sin suelo y sin licencias municipales, no hay vivienda, aunque quisiera la comunidad autónoma”, apunta Tejedor, que enumera algunas de estas competencias:
- Urbanismo y planeamiento (clasificar suelo, licencias).
- Gestión del suelo público.
- Promoción y gestión de vivienda pública municipal.
- Disciplina urbanística.
- Servicios sociales ligados a la vivienda, como sería la emergencia habitacional en primer término, aunque dentro del marco normativo y financiero de las comunidades autónomas.
Consecuencias del ‘lío’ competencial alrededor de la vivienda
Al dividirse las competencias que afectan a la vivienda en estos tres niveles, los “objetivos y medidas de las políticas públicas entre distintos territorios” pueden variar, ya que “siguen sus propias leyes de vivienda” y pueden “diferir o complementar los planes estatales”, como apunta Núria Lambea Llop, doctora en Derecho por la Universidad Rovira i Virgili en uno de los capítulos del ‘Tratado de derecho de la vivienda’ editado por el BOE este 2025.
- Un ejemplo sería la negativa de muchos territorios a solicitar que el Estado declare algunas de sus zonas tensionadas para poder topar en ellas los precios de los alquileres, como establece la actual ley de vivienda.
- De hecho, solo cuatro comunidades han declarado zonas tensionadas en algunos de sus municipios: Cataluña, Galicia, País Vasco y Navarra.
“Precisamente cuando hay concurrencia de competencias sobre una materia, lo lógico y coherente sería aplicar mecanismos de federalismo cooperativo y que las administraciones ejerciesen conjuntamente la competencia a través de un vehículo único”, indica Tejedor, que lamenta que “a veces las administraciones utilizan esa competencia exclusiva para hacer política”.
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