Cómo tasar una vivienda: así funciona el sistema de tasación en España

Uno de los primeros pasos a la hora de comprar o vender una vivienda es la tasación. Es decir, determinar su valor teniendo en cuenta varios factores clave, como explican a Newtral.es desde distintas asociaciones y empresas tasadoras. Sin embargo, pese a ser un paso indispensable, el proceso puede resultar complejo: ¿Cómo se tasa una vivienda? 

El sistema de tasación en España está regulado por una orden ministerial aprobada en 2003 que marca las normas de “valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”. 

Ahora bien, ¿cuántas fases tiene el proceso de tasación? ¿Cómo se fija el valor de una vivienda? ¿Quién y cuándo se puede solicitar? 

¿Qué significa tasar una vivienda? ¿Qué fases tiene el proceso?

“Tasar una vivienda es estimar el valor que la misma tiene en el mercado en la fecha de valoración”, explican a Newtral.es desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Por su parte, desde la sociedad tasadora Tinsa cuentan a Newtral.es que para marcar su valor “se deberán tener en cuenta las condiciones del mercado normales y locales, los aspectos duraderos a largo plazo, el uso del inmueble en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes”.  

Ahora, ¿cómo empieza la tasación de la vivienda? Ambas fuentes explican que esta arranca con una visita exterior e interior del inmueble y, como recoge la normativa vigente, el tasador debe realizar cinco tipos de comprobaciones:

• Identificación del inmueble. “Consiste en comprobar que la vivienda que se ha visitado corresponde a la que se encuentra descrita en la documentación registral de la finca sobre la que va a recaer la hipoteca”, explican desde la AEV. Además, desde Tinsa añaden que en este paso “el tasador comprueba que la vivienda no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado”.
• Estado de ocupación. Para la AEV, este paso es muy importante. Consiste en comprobar si la vivienda está vacía, ocupada por el propietario, alquilada…”El tiempo que un comprador tardaría en poder disponer del inmueble puede modificar el valor de la vivienda”, explican.  
• Protección pública. Ambos organismos señalan que si la vivienda está bajo algún tipo de régimen de protección (como las VPO), su precio estará limitado por la Administración. 
• Protección arquitectónica. Es fundamental conocer si existe alguna normativa urbanística que aplique al inmueble ya que ”podría condicionar las obras y usos que se puedan desarrollar” en este. 
• Cumplimiento de la normativa. Para evitar demoliciones o impedir ciertas obras, “es imprescindible comprobar que el inmueble se ha construido  conforme con la normativa”. 

Tanto desde Tinsa como desde la AEV recuerdan que, durante toda la visita, el tasador debe medir la superficie de la vivienda, comprobar la antigüedad del inmueble, las zonas comunes si tiene, así como realizar un análisis del entorno. Como último paso, un equipo técnico revisará y acreditará toda la información recopilada tras la tasación de la vivienda. 

¿En base a qué se fija el precio de la vivienda?

Una vez explicado el proceso para tasar una vivienda, llega otra cuestión: ¿Cómo se fija el precio de esta? Desde Tinsa aclaran que existen distintos métodos, pero reconocen que el más habitual “es el de la comparación”. Es decir, comparar la vivienda con otras similares, tanto en características como en ubicación,  que se hayan vendido u ofertado recientemente. 

La AEV señala varios parámetros que determinan el valor final del inmueble: su localización (ambas fuentes lo consideran el más importante), superficie, antigüedad y estado de conservación. Además, reconocen otros aspectos que condicionarán el valor, como la disposición de ascensores, vistas, orientación o zonas comunes, entre otras. 

¿Cuándo y a quién se solicita una tasación de la vivienda?

“Se puede solicitar una tasación de la vivienda en cualquier momento”, explican desde la AEV. No obstante, la asociación recomienda hacerla “durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras”, ya que el informe podría “revelar factores acerca de la vivienda que no hubiesen sido advertidos” antes. 

Desde Tinsa recuerdan que una tasación puede solicitarse para otras finalidades: “Pedir un crédito hipotecario para comprar una vivienda, asesorarse sobre un valor de venta, por motivos de herencia, para repartir bienes tras un divorcio, para llevar la contabilidad de una empresa o para reclamar el pago de un impuesto”, entre otros.

Ahora bien, ¿quién puede pedirla y a quién? “Cualquier persona o empresa puede solicitar una tasación hipotecaria a una sociedad de tasación”, indica la AEV, que coincide con Tinsa en que existen dos formas de hacerlo: a través del banco (“suele trabajar de forma preferente con algunas sociedades de tasación”) o contactar directamente con una sociedad de tasación. Estas últimas deben estar homologadas por el Banco de España.