Cómo bajar las cuotas de  la hipoteca ante la subida de precios

Pagar la cuota de la hipoteca es cada vez más difícil para quienes tienen que hacer frente a la subida generalizada de precios, que supera el 10% en la zona euro, y a la que se ha sumado la mayor subida de la historia del euríbor, que ha hecho que se encarezcan los préstamos para vivienda. Solo en agosto, 3.019 personas cambiaron el tipo de interés al que estaba sujeta su hipoteca, y 7.973 más hicieron otras modificaciones en las condiciones del préstamo, según el INE.

En esa búsqueda de soluciones, la modificación o reestructuración de la hipoteca está cobrando fuerza entre quienes intentan rebajar las cuotas. Las asociaciones de consumidores recomiendan negociar con el banco la posibilidad de alargar el periodo de amortización de la hipoteca y los expertos aseguran que los bancos han aprendido la lección de la anterior crisis y quieren evitar impagos, por lo que están abiertos a buscar soluciones.

“La morosidad es el enemigo público número uno desde el punto financiero, y las entidades financieras están dispuestas a hacer todo lo posible para garantizar la viabilidad del pago; es algo que está en el horizonte de cualquier entidad”, señala Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). 

El experto resalta cómo han visto un aumento de este tipo de cambios en los préstamos hipotecarios durante los últimos meses, aunque cree que habrá más conforme se empiecen a sentir las subidas del euríbor. 

Mientras, el Gobierno diseña un paquete de soluciones para los más vulnerables adicional al código de buenas prácticas, y entre otras opciones se ha barajado la posibilidad de ampliarlo para que más personas se puedan acoger a él. 

Para los bancos también es clave identificar situaciones de posibles impagos a tiempo. Cerca de un tercio de los préstamos de las entidades europeas están en hipotecas, y la Autoridad Bancaria Europea advierte de la exposición que esto supone. “Es importante detectar a tiempo los préstamos que tienen pocas probabilidades de ser devueltos y provisionar adecuadamente las pérdidas de los préstamos”, añade en un comunicado.

¿Cambiar la hipoteca es una buena idea? La tasa de interés, la cuota y los números que hay que revisar

El cambio de una tasa variable a una fija o conseguir una cuota mensual más baja en la hipoteca son las opciones más comunes ante la subida de tipos. Aunque modificar la hipoteca supone aceptar un nuevo plan de pagos, como describe el Banco de España, y cambiar de tipo de tasa en este momento también puede hacer que a la larga se paguen más intereses.

Laura Martínez, portavoz de iAhorro, explica que las opciones son tres: cambiar las condiciones del préstamo (novación), cambiar el préstamo de entidad (subrorogación), o cancelarlo para abrir uno nuevo en otro banco. 

La novación consiste en renegociar las condiciones en la propia entidad, como cambiar el tipo de interés, alargar el plazo de pago o cualquier otro parámetro de la hipoteca, por ejemplo, quitar productos vinculados como seguros de vida o planes de pensiones. 

A diferencia de la subrogación, con la que se traslada el préstamo a otra entidad, la cancelación implica liquidar la hipoteca y abrir una nueva. En España, donde se sigue el modelo francés de amortización, esto significa que los primeros años se pagan más intereses que capital, por lo que al empezar un nuevo préstamo, arranca de el sistema de amortización desde cero, pagando más intereses al principio. 

La cancelación también tiene más costes que la subrogación, que solo conlleva el pago de la tasación de la vivienda. Aun así, Martínez insiste en que cada caso es diferente y hay cancelaciones que siguen siendo interesantes. 

La portavoz de iAhorro subraya que estos cambios pueden ser buenos en distintas situaciones, no solo para quienes no llegan a pagar la cuota. “No es porque estés ahogado, lo que tiene que pensar el ciudadano es que tiene que tener la hipoteca más barata siempre, haya crisis o no. Ahora ya vamos un poco tarde, las ofertas de marzo no son las de ahora, pero todavía hay gente que puede negociar mejores condiciones”, señala.

González añade que las novaciones incluyen también a gente “con ingresos medidos y capacidades de liquidez muy ajustadas a sus niveles de gasto, que se van a encontrar con que de sopetón les sube la gasolina, la cesta de la compra, la energía... Son problemas de pago de cuota ante una subida de todos los elementos de gasto con un nivel de estancamiento de ingresos”, resume el presidente de la AHE. 

Aunque advierte que el impacto de la subida del euríbor no se empezará a sentir en los bolsillos hasta dentro de dos meses. En cualquier caso, insiste en que se trata de una circunstancia temporal “que no durará muchos años”.

Desde la Asociación Española de Banca, su portavoz, José Luis Martínez, señala que “lo fundamental es que el cliente que tenga dificultades hable con su entidad y busque una solución. Las entidades están a disposición del cliente, pero no hay una solución única, dependerá de cada caso”.

Congelar las hipotecas o ampliar el código de buenas prácticas: las propuestas que están sobre la mesa

La ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, ha asegurado que el Gobierno está buscando soluciones junto a las entidades financieras, en especial para aquellos con una hipoteca de tipo variable, y el PP ha propuesto que el impuesto a los ingresos extraordinarios de la banca se destine "de manera directa" a financiar ayudas al pago de la hipoteca para las familias con menos rentas.

Entre las propuestas que se analizan está la de congelar las cuotas de las hipotecas durante un año. La iniciativa que impulsó Caixabank ha tenido buena acogida por parte del Gobierno, como reconoció la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz.

Aunque también se discuten otras opciones, como la posibilidad de ampliar la definición de vulnerabilidad para que más personas en una situación complicada se puedan acoger al código de buenas prácticas.

Calviño también recordó en el Congreso que en 2019 se cambió la ley hipotecaria para que quienes tienen una hipoteca a tipo variable puedan cambiarla a tipo fijo gratuitamente si tienen una hipoteca de más de tres años, y “para poder reestructurar esa deuda, para poder tener quitas, incluso para poder tener la dación en pago”.

Solo una de cada tres solicitudes para acogerse al código de buenas prácticas se aprueban

Hasta ahora, apenas se aprueban un tercio de las solicitudes sujetas al código de buenas prácticas, ya que la mayoría de quienes lo piden no cumplen con los requisitos. 

En la segunda mitad del año pasado, los bancos recibieron 3.433 solicitudes para reestructurar su deuda hipotecaria siguiendo el código de buenas prácticas, que protege a las personas en situación de vulnerabilidad. El 43,4%, se encontraba al corriente de los pagos, mientras que un 56,6% ya tenían pagos pendientes, según datos del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital.  

El código de buenas prácticas regula las condiciones bajo las que se puede renegociar una hipoteca en situaciones de vulnerabilidad. Para acceder a ello, la persona debe acreditar que se encuentra en el umbral de exclusión. Esto implica que los ingresos de la unidad familiar no superen los 24.300 euros, que en los últimos cuatro años hayan cambiado sus circunstancias económicas, y que la cuota de la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos familiares.   

Si se cumplen las condiciones, el banco debe responder en un máximo de un mes con un plan de reestructuración de deuda. De hecho, este año el Supremo validó la multa de 485.000 euros que impuso el Banco de España al Santander por no aplicar a tiempo el código en 2014.

Entre las posibilidades que contempla ese plan, está la de optar a un periodo de carencia de capital, una reducción del tipo de interés durante cinco años y ampliar el plazo de la deuda. 

Si esta opción no funciona, las entidades pueden ofrecer una quita para suprimir una parte de la deuda, aunque depende de la voluntad de cada banco. La última opción es la dación en pago. En este caso, las familias pueden permanecer en su vivienda durante dos años.