La compraventa de viviendas usadas lleva a la cifra de transacciones a su mayor registro desde 2008

La inflación parece no afectar a los movimientos del mercado inmobiliario, o al menos al número de transacciones. El pasado marzo la compraventa de viviendas en España registró un aumento del 25,6% con respecto al año pasado. En total, se realizaron 59.272 transacciones, la cifra más alta desde enero de 2008, como recogen los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con estos datos, se encadenan 13 meses de incremento interanual en la venta de viviendas, una tendencia al alza que comenzó en marzo de 2021. Como sucede desde 2014, la mayoría de las viviendas adquiridas son de segunda mano. En concreto, el 80,6% de las compraventas fueron de este tipo de casas, frente al 19,4% de las nuevas viviendas.

Este incremento se ha interpretado de diversas maneras: una mejora del mercado inmobiliario o el camino hacia una nueva burbuja inmobiliaria como la que explotó a finales de 2007 y principios de 2008. Los expertos explican a Newtral.es las claves de esta tendencia.

La vivienda usada: la causa que explica el aumento de compraventa de viviendas

Para ver una cifra de compraventa de viviendas más elevada que la de marzo de este año, la última publicada por el INE, hay que remontarse 14 años. En enero de 2008 se adquirieron 61.825 casas, una cifra que todavía no se ha alcanzado. 

Sin embargo, como señala a Newtral.es Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, “no es que sea una cifra que no se haya visto desde 2008, sino que la venta de viviendas usadas ha superado la media de ese año”. 

La compraventa de viviendas de segunda mano vuelve a ser la mayoritaria. Desde septiembre de 2015, la adquisición de este tipo de casas representa en torno al 80% de las compraventa totales, 20 puntos más que hace 15 años. En marzo de 2022, la vivienda nueva supuso el 19,5%.  

En declaraciones a Newtral.es, Luis Corral, CEO de Foro Consultores, explica que, tras la pandemia, la demanda ha crecido, mientras que la oferta ha tenido que hacer frente a los problemas derivados del coste de la construcción, así como a la dificultad de acceder al suelo. “La promoción de obra nueva ha sido muy complicada, los compradores con ganas de adquirir una vivienda han acudido a las que hay, las de segunda mano”, aclara Corral. 

Además, como apunta Carlos Torrejón Martín, profesor de la Facultad de Empresa y Comunicación de la Universidad Internacional de La Rioja (UNIR), el valor de los inmuebles de obra nueva se ha visto afectado por el incremento general de los precios, sobre todo de los materiales y la mano de obra.

Precios, incertidumbre e inversiones: la razón para comprar vivienda

Hay varias razones que explican el aumento de la compraventa de viviendas usadas. Como explica Taltavull, una de ellas es que “durante prácticamente una década, los precios medios de la vivienda no han crecido, por lo que, en términos relativos, se han alejado de lo que sería su precio de equilibrio”. 

“Hay una gran rotación en el mercado, está funcionando muy rápido, y los precios no se están tensionando de manera notable. Eso es lo curioso, ya que cuando hay muchas transacciones, los precios tienden al alza”, comenta la catedrática, a lo que añade que los precios del mercado inmobiliario “solo se han tensionado un 5%, antes lo hacían por debajo de 1% o 2%”. Por su parte, Corral matiza que los precios pueden variar mucho según las ciudades y zonas tensionadas. 

Torrejón explica que el incremento en el precio de la vivienda “se está viendo afectado principalmente, y entre otros, por el significativo aumento en la demanda para la compra de casas de los últimos 12 o 18 meses”. 

Otra de las razones que señala Taltavull es que muchas personas compran vivienda como una forma de invertir y guardar su dinero en plena inflación. “La incertidumbre creciente, acrecentada por la pandemia, ha hecho que muchos hogares decidan invertir el dinero en vivienda y otras inversiones seguras”, comenta la economista. En esto coincide Torrejón, que observa que hay una serie de compradores que han ahorrado durante la pandemia y “buscando la seguridad de activos reales frente a la volatilidad de los mercados financieros, y a la depreciación que supone tener el dinero en el banco, se han lanzado a comprar casas”.

Corral coincide en que las compras están incentivadas por la incertidumbre de la inflación y la pandemia. “La gente no quiere volver a pasar lo mismo. Muchos han ahorrado durante el confinamiento y han decidido utilizar ese dinero para adquirir una vivienda”. El experto también explica que los tipos de interés están, de momento, muy bajos y asegura que “se han hecho muchas hipotecas de tipo fijo desde el 1% al 2%”, potenciando el aumento en la compraventa de vivienda. 

Sin embargo, el Banco Central Europeo (BCE) no descarta subir los tipos de interés. Como explica a Newtral.es Ricardo Zion, profesor de Banca en el EAE Business School, la consecuencia de esta subida es el encarecimiento de productos como las hipotecas. Esta decisión también puede estar detrás de adelantar la decisión de compra. Torrejón también hace referencia a las condiciones de financiación y añade que estas “excepcionales condiciones de las que se ha disfrutado durante los últimos años han influido en favorecer la demanda”

¿Hay riesgo de que se repita una crisis inmobiliaria como la de 2008?

Los expertos consultados por Newtral.es coinciden en que la situación del mercado inmobiliario “no tiene nada que ver con la del 2008”. La catedrática explica que lo que ocurrió entonces fue una crisis estructural que afectó al sector. “Los capitales se cortaron y el sistema quedó expuesto, la economía en su conjunto se enfrió y lo primero que se vio afectado fue el sector de la construcción”, aclara Taltavull, que añade que todavía no se ha recuperado. 

Por su parte, Corral califica de “radicalmente distinta” la situación y coincide en que fue una crisis financiera que generó problemas de desempleo y falta de ingresos en las familias. 

El profesor de la UNIR explica que con la anterior crisis hubo un periodo largo de concesión de financiación donde no se midió adecuadamente el riesgo. “Otra de las diferencias fundamentales es que el problema en aquel momento fue un conjunto de demanda y de oferta: por el lado de la demanda se financiaba a todos los potenciales compradores y, por la oferta, se otorgaban préstamos para construcción que, hipotéticamente, siempre se venderían”, aclara Torrejón.

*Este artículo se ha actualizado para añadir las explicaciones de Carlos Torrejón, profesor de la UNIR